ที่ราชพัสดุคืออะไร ซื้อขายได้ไหม

แยกให้ชัดระหว่างซื้อที่ดินกับซื้อสิทธิการเช่า ค่าเช่าอยู่อาศัย การโอนสิทธิ และสิ่งที่ต้องเช็กก่อนซื้อบ้านหรือตึกแถวบนที่ราชพัสดุ

Treasury Land (Ratchaphatsadu) in Thailand — What It Is, Leasing Rules, and Risks of Buying a House on State Land

ตึกแถวหน้าตลาด ถูกกว่าซอยข้าง ๆ ครึ่งหนึ่ง — มีอะไรซ่อนอยู่?

คุณเจอตึกแถวทำเลดี หน้าตลาด คนเดินทั้งวัน แต่ราคาถูกกว่าตึกในซอยถัดไปเกือบครึ่ง ผู้ขายบอกว่า "ไม่มีโฉนดนะ แต่โอนสิทธิได้" คำนี้คือสัญญาณว่าที่ดินข้างใต้อาจเป็น ที่ราชพัสดุ

ซื้อได้ ไม่ผิดกฎหมาย แต่สิ่งที่คุณได้ไม่ใช่ที่ดิน เป็น สิทธิการเช่า ที่มีวันหมดอายุ และมีเงื่อนไขของผู้ให้เช่า คือกรมธนารักษ์

ที่ราชพัสดุคืออะไร?

แถวตึกแถวเก่าสองชั้นหน้าตลาดในเมืองต่างจังหวัด ช่วงเช้ามีแผงค้าและคนเดิน — ตึกแถวในย่านเก่าหลายเมืองตั้งอยู่บนที่ราชพัสดุ ผู้อยู่อาศัยเป็นผู้เช่า ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน

ทรัพย์สินของแผ่นดิน

อสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ตาม พ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 (มีผลกรกฎาคม 2562) แทนฉบับปี 2518

กรมธนารักษ์ดูแล

ทั้งที่ราชการใช้อยู่ และที่จัดให้ประชาชนหรือเอกชนเช่า

ไม่มีโฉนดเอกชน

ซื้อขายเป็นกรรมสิทธิ์ไม่ได้ สิ่งที่โอนกันคือสิทธิการเช่าหรือตัวอาคาร

อยู่นานไม่ได้เป็นเจ้าของ

ป.พ.พ. มาตรา 1306 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดิน ครอบครองปรปักษ์ไม่ได้

เรื่องครอบครองปรปักษ์บนที่ดินเอกชน อ่านที่ ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน

ซื้อที่ดินมีโฉนด vs ซื้อสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุ

เรื่อง	ที่ดินมีโฉนด	ที่ราชพัสดุ
ได้อะไร	กรรมสิทธิ์ในที่ดิน มีโฉนดชื่อคุณ	สิทธิการเช่าตามสัญญากับกรมธนารักษ์
ระยะเวลา	ถาวร	ตามสัญญา ต้องต่อสัญญาเมื่อครบ
ขายต่อ / ให้ลูก	โอนได้ที่สำนักงานที่ดิน	ต้องขออนุญาตโอนสิทธิการเช่ากับธนารักษ์
ครอบครองนาน ๆ	เจ้าของรักษาสิทธิได้	อยู่นานเท่าไรก็ไม่กลายเป็นของผู้เช่า
จำนองกับธนาคาร	ได้ตามปกติ	ยากกว่า ขึ้นกับสัญญาและธนาคาร

เช่าที่ราชพัสดุ ทำอย่างไร ค่าเช่าเท่าไร?

1
ติดต่อสำนักงานธนารักษ์พื้นที่
แจ้งตำแหน่งแปลงและวัตถุประสงค์ เช่น อยู่อาศัย เกษตร หรือการค้า
2
ตรวจสอบแปลงและผู้ครอบครองเดิม
เจ้าหน้าที่ดูว่าแปลงว่างหรือมีผู้เช่าอยู่แล้ว และใช้ประโยชน์ตรงตามที่ขอได้ไหม
3
ทำสัญญาเช่าและชำระค่าเช่า
ในโครงการธนารักษ์เอื้อราษฎร์ เช่าอยู่อาศัยไม่เกิน 100 ตารางวา 25 สตางค์/ตารางวา/เดือน ส่วนเกิน 50 สตางค์ สัญญาครั้งละ 3 ปี
4
ต่อสัญญาก่อนหมดอายุ
ปล่อยให้สัญญาขาดแล้วยังอยู่ต่อ อาจถูกถือเป็นผู้บุกรุก

⚠ ซื้อบ้านหรือตึกแถวบนที่ราชพัสดุ — สัญญาซื้อขายกับผู้ขายอย่างเดียวไม่พอ
ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้คนอื่นเองไม่ได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่ายินยอม (ป.พ.พ. มาตรา 544) ถ้าธนารักษ์ไม่อนุญาตให้โอน คุณอาจจ่ายเงินไปแล้วแต่ไม่มีสิทธิอยู่ในสายตาของผู้ให้เช่า

ก่อนจ่ายเงินซื้อสิทธิการเช่า เช็ก 6 ข้อ

มือถือสัญญาเช่าและใบเสร็จค่าเช่าวางบนโต๊ะไม้ในร้านค้า ด้านหลังเป็นประตูเหล็กม้วนของตึกแถว — ขอดูสัญญาเช่าฉบับจริงและใบเสร็จค่าเช่าย้อนหลัง ก่อนคุยเรื่องราคา

✓ผู้ขายเป็นผู้เช่าตัวจริงในสัญญากับธนารักษ์ ชื่อตรงบัตรประชาชน
✓สัญญาเหลืออายุเท่าไร และมีเงื่อนไขต่อสัญญาอย่างไร
✓ค่าเช่าค้างชำระไหม — ขอใบเสร็จย้อนหลังทุกงวด
✓ไปสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ด้วยกัน ถามขั้นตอนและค่าธรรมเนียมโอนสิทธิการเช่าก่อนวางเงิน
✓อาคารต่อเติมเกินแบบ หรือใช้ผิดวัตถุประสงค์ของสัญญาไหม (เช่าอยู่อาศัยแต่เปิดร้าน)
✓ถ้าจะกู้ธนาคาร ถามธนาคารก่อนว่ารับสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุเป็นหลักประกันหรือไม่

💡 ราคาสิทธิการเช่าควรสะท้อนอายุสัญญาที่เหลือ ตึกที่สัญญาเหลือ 2 ปีกับ 20 ปี ไม่ควรราคาเท่ากัน

สรุป — ที่ราชพัสดุ จำ 3 ประโยค

(1) ที่ราชพัสดุเป็นของแผ่นดิน ซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ไม่ได้ อยู่นานแค่ไหนก็ไม่ได้เป็นเจ้าของ (2) สิ่งที่ซื้อขายกันคือสิทธิการเช่า ต้องให้ธนารักษ์ยินยอมโอน (3) ก่อนจ่ายเงิน ไปสำนักงานธนารักษ์พื้นที่พร้อมผู้ขาย เช็กสัญญา ค่าเช่าค้าง และอายุสัญญาที่เหลือ

ถ้าเจอที่ดินมีโฉนดแต่ตำแหน่งดูทับที่รัฐ อ่าน โฉนดทับที่ป่าไม้หรือที่รัฐ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: ที่ราชพัสดุซื้อขายได้ไหม?

A: ซื้อขายเป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนไม่ได้ ที่ราชพัสดุเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินในความดูแลของกรมธนารักษ์ สิ่งที่ซื้อขายกันในตลาดคือสิทธิการเช่าหรืออาคารบนที่ดิน ซึ่งการโอนสิทธิการเช่าต้องได้รับความยินยอมจากธนารักษ์

Q: อยู่บนที่ราชพัสดุมา 20 ปี จะได้เป็นเจ้าของไหม?

A: ไม่ได้ ป.พ.พ. มาตรา 1306 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดินในเรื่องสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การครอบครองนานจึงไม่ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ ทางที่ถูกคือขอเช่าให้ถูกต้อง

Q: ค่าเช่าที่ราชพัสดุเพื่ออยู่อาศัยแพงไหม?

A: ในโครงการธนารักษ์เอื้อราษฎร์ ค่าเช่าเพื่ออยู่อาศัยเนื้อที่ไม่เกิน 100 ตารางวา คิด 25 สตางค์ต่อตารางวาต่อเดือน ส่วนที่เกิน 100 ตารางวา คิด 50 สตางค์ ทำสัญญาครั้งละ 3 ปี การเช่าเพื่อการค้าใช้อัตราอื่นตามทำเล

Q: จะรู้ได้อย่างไรว่าที่ดินเป็นที่ราชพัสดุ?

A: ที่ราชพัสดุไม่มีโฉนดชื่อเอกชน ถ้าผู้ขายไม่มีโฉนดหรือมีแค่สัญญาเช่า ให้สอบถามสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ด้วยตำแหน่งหรือเลขทะเบียนที่ราชพัสดุ และดูตำแหน่งแปลงบนแผนที่เทียบกับแปลงโฉนดรอบข้าง

แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

กรมธนารักษ์ — ที่ราชพัสดุและการจัดให้เช่า — www.treasury.go.th
InfoQuest — คลังเดินหน้า "ธนารักษ์เอื้อราษฎร์" มอบสัญญาเช่า (ค่าเช่า 25/50 สตางค์ต่อตารางวาต่อเดือน สัญญา 3 ปี) — www.infoquest.co.th/2024/447320
Legardy — ป.พ.พ. มาตรา 1306 — www.legardy.com/thai-law/civil-commercial/civil-and-commercial-section1306
สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — พ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 — www.krisdika.go.th

⚠ ข้อควรระวัง: อัตราค่าเช่าในบทความเป็นอัตราของโครงการธนารักษ์เอื้อราษฎร์ตามรายงานข่าว ที่ราชพัสดุแต่ละแปลงอาจมีเงื่อนไขและอัตราต่างกัน ตรวจสอบกับสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ก่อนทำสัญญาหรือซื้อขายสิทธิการเช่า

🗺 เปิดแผนที่ TNR MapHub ดูตำแหน่งแปลงเทียบแปลงโฉนดรอบข้าง