ราคาประเมินที่ดินไม่ตรงความจริง? คัดค้านได้
วิธียื่นคัดค้านราคาประเมินทรัพย์สินกับกรมธนารักษ์
How to Object to Your Property Appraisal Value
ทำไมต้องสนใจ ถ้าราคาประเมินผิด?
ราคาประเมินของราชการไม่ได้กระทบแค่ตัวเลขบนกระดาษ — มันคือฐานที่ใช้คิด ภาษีที่ดินรายปี และ ค่าธรรมเนียมโอน ตอนซื้อขาย ราคาที่ผิดจากความจริงทำให้เสียประโยชน์ได้ทั้งสองทาง: สูงเกินไปก็จ่ายภาษีและค่าโอนแพงเกิน ส่วนต่ำเกินไปก็กระทบเวลานำไปใช้อ้างอิงมูลค่า เช่น ขอสินเชื่อหรือเรียกค่าทดแทน
ข่าวดีคือ ถ้าเห็นว่าราคาประเมินหรือข้อมูลทรัพย์สินไม่ตรงกับความจริง คุณมีสิทธิ ยื่นคัดค้าน กับกรมธนารักษ์ได้ภายใน 90 วัน — ไม่ต้องยอมรับตัวเลขที่ผิดไปเฉย ๆ
เริ่มนับ 90 วันจากตอนไหน?
คุณจะ "รับทราบ" ราคาประเมินใน 2 จังหวะหลัก — และนับจากวันนั้นคือเส้นตาย 90 วัน
- ✓ตอนได้รับแบบประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภ.ด.ส.3)
- ✓ตอนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (เช่น ซื้อขาย โอน) ณ สำนักงานที่ดิน
ไม่แน่ใจว่าราคาประเมินแปลงตัวเองเท่าไหร่? อ่านวิธีเช็กราคาประเมินออนไลน์ฟรี
เหตุผลแบบไหนที่ใช้คัดค้านได้?
ต้องเป็นกรณีที่ราคาหรือข้อมูลไม่ตรงกับสภาพจริงหรือข้อเท็จจริง
ใช้แบบฟอร์มไหน? (บค.1 / บค.2 / บค.3)
ดาวน์โหลดแบบฟอร์มได้จากเว็บกรมธนารักษ์ หรือขอรับที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่
เอกสารที่ต้องเตรียม
- •บุคคลธรรมดา: สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน พร้อมรับรองสำเนา (ต่างชาติใช้สำเนาหนังสือเดินทางพร้อมรับรองสำเนา)
- •นิติบุคคล: สำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 3 เดือน)
- •กรณีมอบอำนาจ: หนังสือมอบอำนาจ พร้อมปิดอากรแสตมป์
- •บค.1 (ที่ดิน): สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนา น.ส.3 ก. พร้อมสารบัญจดทะเบียน หรือเอกสารสิทธิประเภทอื่น + แบบ ภ.ด.ส.3 / ภ.ด.ส.7
- •บค.2 (สิ่งปลูกสร้าง): แบบ อ.1 + แบบ ภ.ด.ส.3 / ภ.ด.ส.7
- •บค.3 (ห้องชุด): สำเนา อ.ช.2 พร้อมสารบัญจดทะเบียน + แบบ ภ.ด.ส.4 / ภ.ด.ส.8
- •ที่ดิน: ภาพถ่ายที่แสดงพื้นที่ ลักษณะ สภาพ และทำเลที่ตั้งของแปลง
- •สิ่งปลูกสร้าง: ภาพถ่ายที่แสดงลักษณะ สภาพ หรือประเภทของสิ่งปลูกสร้าง
- •ห้องชุด: ภาพถ่ายที่แสดงพื้นที่ ลักษณะ สภาพ และทำเลที่ตั้งของห้องชุด
ดาวน์โหลดแบบฟอร์มคัดค้าน (บค.1 / บค.2 / บค.3) ได้ที่ dep-valstd.treasury.go.th/th/download-form
ยื่นคัดค้านได้ที่ไหน?
ขั้นตอนตั้งแต่ยื่นถึงรู้ผล
- 1รับทราบราคาประเมินเจ้าของรับทราบราคาประเมินตอนได้รับแบบประเมินภาษี (ภ.ด.ส.3) หรือตอนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หากไม่เห็นด้วยให้เริ่มดำเนินการ
- 2เตรียมเอกสาร + กรอกแบบ บค.กรอกแบบคัดค้านให้ตรงประเภททรัพย์ (บค.1/บค.2/บค.3) พร้อมแนบเอกสารแสดงสิทธิและหลักฐานเหตุคัดค้าน
- 3ยื่นภายใน 90 วันนับแต่วันที่รู้ยื่นที่กองประเมินราคาทรัพย์สิน (กทม.) หรือสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ (จังหวัดอื่น) หรือส่งไปรษณีย์
- 4ตรวจสอบเอกสารถ้าเอกสารครบถ้วน กรมแจ้งผลตรวจสอบ — ถ้าไม่ครบ จะแจ้งให้ส่งเอกสารเพิ่มภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง
- 5คณะกรรมการพิจารณาภายใน 90 วันคณะกรรมการรับคำคัดค้านและพิจารณาให้แล้วเสร็จภายใน 90 วัน แล้วมีหนังสือแจ้งผล
ผลการพิจารณา — เป็นไปได้ 2 ทาง
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
สรุป — ก่อนยื่นคัดค้าน เช็ก 3 อย่าง
- นับเวลาให้ทัน — ยื่นภายใน 90 วันนับแต่วันที่รู้ราคาประเมิน
- เลือกแบบให้ถูก + เตรียมหลักฐานแน่น — บค.1/2/3 + เอกสารสิทธิ + ภาพถ่ายสภาพจริง
- ยื่นให้ถูกที่ — กทม.ที่กองประเมินราคาทรัพย์สิน / จังหวัดอื่นที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- การคัดค้านราคาประเมินทรัพย์สิน (กรมธนารักษ์) — www.treasury.go.th/th/services/land-assessment/objection-to-property-appraisal-value
- กองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ — dep-assess.treasury.go.th
- ระบบราคาประเมินทรัพย์สิน (กรมธนารักษ์) — assessprice.treasury.go.th
- พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ.2562 (กฤษฎีกา) — www.krisdika.go.th
⚠ ข้อควรระวัง: ข้อมูลนี้สรุปจากแนวทางของกองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ รายละเอียดแบบฟอร์ม เอกสาร และกำหนดเวลาอาจมีการปรับปรุง ก่อนยื่นจริงควรตรวจสอบกับ สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ หรือสายด่วนกรมธนารักษ์ 0-2059-4999 และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหากจำเป็น