ให้เช่าที่ดินระยะยาว ต้องรู้อะไรบ้าง
เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน สูงสุด 30 ปี ข้อที่ต้องเขียนในสัญญา และสิ่งที่ผู้เช่าทำปั๊ม โกดัง ร้านค้าต้องเช็กก่อนลงทุนสร้าง
Long-Term Land Leases in Thailand — Registration over Three Years, the 30-Year Cap, and What the Contract Should Cover
สัญญา 20 ปีที่ศาลบังคับได้แค่ 3 ปี
บริษัทน้ำมันมาขอเช่าที่ดินหน้าถนนของคุณทำปั๊ม 20 ปี ค่าเช่าดี ทั้งสองฝ่ายเซ็นสัญญากันที่บ้าน ผ่านไป 5 ปี มีเรื่องขัดแย้ง ฝ่ายหนึ่งอยากเลิก อีกฝ่ายยกสัญญา 20 ปีขึ้นมาอ้าง
ปัญหาคือสัญญาฉบับนั้น ไม่ได้จดทะเบียน กฎหมายจึงให้ฟ้องบังคับได้แค่ 3 ปี ไม่ว่าในกระดาษจะเขียนไว้กี่ปี ข้อนี้ทำให้ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าเสียหายได้พอกัน
กฎ 3 ปี 30 ปี
| ระยะเวลาเช่า | ต้องทำอย่างไร | ผลทางกฎหมาย |
|---|---|---|
| ไม่เกิน 3 ปี | มีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด | ไม่ต้องจดทะเบียน ฟ้องบังคับได้ |
| เกิน 3 ปี หรือตลอดอายุผู้เช่า/ผู้ให้เช่า | ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน | ไม่จด = ฟ้องบังคับได้แค่ 3 ปี (ม.538) |
| เกิน 30 ปี | กฎหมายห้าม | ถ้าตกลงเกิน ลดลงเหลือ 30 ปี (ม.540) |
| ต่อสัญญา | ต่อได้เมื่อครบกำหนด | ครั้งละไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อ (ม.540) |
ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าการแตกสัญญาเป็นหลายฉบับฉบับละ 3 ปีเพื่อเลี่ยงการจดทะเบียน เป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 538 ถ้าตั้งใจเช่ายาว ไปจดทะเบียนให้ถูกตั้งแต่แรก
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว ควรเขียนอะไรบ้าง
- ✓ที่ดินที่เช่า: เลขโฉนด เนื้อที่ และแผนที่ ถ้าเช่าบางส่วนของแปลงให้ระบุตำแหน่งชัด
- ✓ระยะเวลา วันเริ่ม วันสิ้นสุด และเงื่อนไขต่อสัญญา
- ✓ค่าเช่า วิธีจ่าย และการปรับขึ้น เช่น ทุก 3 หรือ 5 ปี กี่เปอร์เซ็นต์
- ✓ใครจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
- ✓สิ่งปลูกสร้างเมื่อหมดสัญญา: รื้อออก หรือตกเป็นของเจ้าของที่ดิน
- ✓การโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วง อนุญาตหรือไม่ อย่างไร
- ✓เหตุเลิกสัญญาและค่าเสียหาย เช่น ค้างค่าเช่ากี่งวด
ขั้นตอนจดทะเบียนการเช่า
- 1ตกลงเงื่อนไขและร่างสัญญาใช้เช็กลิสต์ด้านบน ถ้าเป็นโครงการใหญ่ให้ทนายตรวจทั้งสองฝ่าย
- 2ไปสำนักงานที่ดินที่แปลงตั้งอยู่ผู้ให้เช่านำโฉนดฉบับจริง ทั้งสองฝ่ายนำบัตรประชาชน นิติบุคคลนำหนังสือรับรองบริษัทและผู้มีอำนาจ
- 3จดทะเบียนการเช่าเสียค่าธรรมเนียมและอากรตามค่าเช่ารวมตลอดสัญญา รายการเช่าจะบันทึกหลังโฉนด
- 4เก็บสัญญาที่จดทะเบียนแล้วถ้าผู้ให้เช่าขายที่ดินระหว่างสัญญา การเช่าที่จดทะเบียนแล้วยังผูกพันเจ้าของใหม่
รายการเช่าจะไปอยู่หลังโฉนด ดูวิธีอ่านที่ อ่านสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด และถ้าจะให้เช่าเพื่อลดภาระภาษีที่ดินเปล่า ดูที่ ภาษีที่ดินเปล่า
สรุป
(1) เช่าเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี (2) เช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ต่อได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี (3) เขียนเรื่องค่าเช่าที่ปรับขึ้น ภาษี สิ่งปลูกสร้างตอนหมดสัญญา และการโอนสิทธิให้ชัดตั้งแต่วันแรก
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- Legardy — ป.พ.พ. มาตรา 538 (หลักฐานการเช่า และเช่าเกิน 3 ปี) — www.legardy.com/thai-law/civil-commercial/civil-and-commercial-section538
- Legardy — ป.พ.พ. มาตรา 540 (เช่าไม่เกิน 30 ปี) — www.legardy.com/thai-law/civil-commercial/civil-and-commercial-section540
- กรมที่ดิน — การจดทะเบียนการเช่า — www.dol.go.th
⚠ ข้อควรระวัง: บทความนี้สรุปหลักกฎหมายเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าและอากรขึ้นกับค่าเช่ารวมและอัตราที่ใช้ในขณะนั้น ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน และให้ทนายตรวจสัญญาก่อนลงนามสำหรับการเช่ามูลค่าสูง