ค่าโอนที่ดินคิดยังไง
4 รายการที่ต้องจ่ายจริงที่สำนักงานที่ดิน คิดจากฐานไหน และทำไมที่ดินเปล่าไม่ได้ลด 0.01%
Land Transfer Fees & Taxes in Thailand — What You Actually Pay at the Land Office
ข่าวบอกว่าลดเหลือ 0.01% — แล้วทำไมคุณโดนเต็ม?
พาดหัวข่าว "ลดค่าโอนเหลือ 0.01%" วิ่งเต็มหน้าฟีดมาหลายปี คนซื้อที่ดินจำนวนมากจึงตั้งงบไว้หลักพัน แล้วไปเจอบิลหลักหมื่นถึงหลักแสนที่เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน
เหตุผลไม่ใช่เจ้าหน้าที่คิดผิด แต่เป็นเพราะ มาตรการนั้นไม่เคยครอบคลุมที่ดินเปล่า — และแทบไม่มีบทความไหนบอกเรื่องนี้ เพราะเกือบทั้งหมดเขียนให้คนซื้อบ้านกับคอนโดอ่าน ถ้าคุณกำลังซื้อขายที่ดินเปล่า บทความนี้เขียนให้คุณโดยเฉพาะ
ค่าโอนที่ดินมี 4 รายการ ไม่ใช่รายการเดียว
คนส่วนใหญ่จำได้แค่ "2%" แล้วคิดว่าจบ — จริง ๆ แล้วมีถึง 4 รายการ และแต่ละรายการ คิดจากฐานคนละอย่างกัน ซึ่งเป็นต้นเหตุที่คำนวณเองแล้วเพี้ยน
และถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคาร จะมี ค่าจดทะเบียนจำนองอีก 1% ของวงเงินจำนองเพิ่มเข้ามา — รายการนี้เป็นภาระของผู้กู้ ไม่ได้อยู่ในบิลค่าโอนของผู้ขาย
ทำไมที่ดินเปล่าถึงไม่ได้ลดเหลือ 0.01%
หัวใจอยู่ที่คำว่า "อาคาร" — ประกาศของมาตรการระบุประเภททรัพย์ที่ได้สิทธิไว้ชัดเจน ได้แก่ ที่ดินพร้อมที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว (รวมห้องแถวและตึกแถว) อาคารพาณิชย์ และห้องชุดในอาคารชุด ทั้งมือหนึ่งและมือสอง โดยมีเพดานราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
ที่ดินเปล่าไม่อยู่ในรายการนั้น — ต่อให้ราคา 5 แสนบาท ก็ไม่เข้าเกณฑ์ เพราะเกณฑ์ไม่ได้ดูที่ราคาอย่างเดียว แต่ดูว่ามีสิ่งปลูกสร้างไหม ผลคือที่ดินเปล่าเสียค่าธรรมเนียมโอน อัตราปกติ 2% ของราคาประเมิน เสมอ
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — ตัวที่คำนวณเองผิดมากที่สุด
สามรายการแรกคูณเปอร์เซ็นต์ตรง ๆ ได้เลย แต่ตัวนี้ไม่ใช่ — มันเป็น อัตราก้าวหน้าที่เฉลี่ยตามจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือนาน ภาระภาษีต่อปียิ่งเบาลง เริ่มจากตารางหักค่าใช้จ่ายเหมาก่อน
| จำนวนปีที่ถือครอง | หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
ตารางนี้ใช้กับที่ดินที่ได้มา "โดยทางอื่น" เช่น ซื้อมาเอง — ถ้าได้มาจาก มรดกหรือการให้โดยเสน่หา ใช้หักเหมา 50% ไม่ต้องดูจำนวนปี (กำลังจัดการที่ดินมรดกอยู่? อ่าน แบ่งที่ดินมรดกให้ทายาท)
- 1ตั้งฐานจากราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่ใช่ราคาที่ขายจริง — เช็กราคาประเมินได้ฟรีจากเว็บกรมธนารักษ์
- 2หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครองยิ่งถือนาน ยิ่งหักได้น้อย (ดูตารางด้านบน) — ถ้าที่ดินได้มาจากมรดกหรือการให้โดยเสน่หา ใช้หักเหมา 50%
- 3หารด้วยจำนวนปีที่ถือครองนับตามปี พ.ศ. และนับได้สูงสุด 10 ปี แม้ถือครองมานานกว่านั้น
- 4คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้าเอาเงินได้เฉลี่ยต่อปีไปเข้าบันไดอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
- 5คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ตัวเลขภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน
ใครควรเป็นคนจ่าย? — กฎหมายไม่ได้บอก
คำถามนี้ทำให้ดีลล่มมาแล้วนับไม่ถ้วน คำตอบคือ กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าฝ่ายไหนต้องจ่าย มันเป็นเรื่องที่ตกลงกันล้วน ๆ ในทางปฏิบัติที่เห็นบ่อยคือแบ่งคนละครึ่ง หรือผู้ขายรับผิดชอบภาษีที่เป็นของตัวเอง (ธุรกิจเฉพาะและหัก ณ ที่จ่าย) ส่วนผู้ซื้อรับค่าธรรมเนียมโอน
สิ่งที่ต้องทำคือ เขียนลงสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดตั้งแต่วันวางมัดจำ ว่าใครจ่ายรายการไหน คิดจากฐานอะไร ไม่ใช่ไปคุยกันหน้าเคาน์เตอร์วันโอน ตอนที่ทุกคนลางานมาแล้วและกำลังกดดันกัน — ดูว่าสัญญาต้องมีอะไรบ้างที่ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง
สรุป — 3 อย่างที่ต้องรู้ก่อนถึงวันโอน
(1) เปิดราคาประเมินก่อน เพราะสามในสี่รายการอิงตัวเลขนี้ ไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงกัน — เช็กฟรีได้จากเว็บกรมธนารักษ์ (2) นับปีถือครองให้แม่น เส้น 5 ปีคือเส้นที่แพงที่สุดในเรื่องนี้ ข้ามได้ประหยัดราว 2.8% ของฐานคำนวณ ถ้าใกล้ครบให้ลองคำนวณเทียบก่อนรีบขาย (3) ถ้าเป็นที่ดินเปล่า ตัดความหวังเรื่อง 0.01% ทิ้งไป แล้วตั้งงบ 2% ของราคาประเมินไว้ตั้งแต่แรก
ทำสามข้อนี้ก่อนวางมัดจำ คุณจะรู้ตัวเลขจริงทั้งบิลตั้งแต่วันแรก และเอาไปใช้ต่อรองราคาได้ด้วย — ดีกว่ารู้ตอนยืนอยู่หน้าเคาน์เตอร์แล้วเงินไม่พอ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- กรมที่ดิน — หลักเกณฑ์คำนวณภาษีเงินได้ อากร และค่าธรรมเนียมการโอน — www.dol.go.th/en/question-answer/1408-119536
- กรมสรรพากร — โปรแกรมคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ขายอสังหาริมทรัพย์ — rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp
- กรมธนารักษ์ — ตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์ — assessprice.treasury.go.th
- ราชกิจจานุเบกษา — ประกาศ มท. การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม — www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2564/E/024/T_0014.PDF
- กรมที่ดิน — รายละเอียดมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง — www.dol.go.th/question-answer/1603-129226
⚠ ข้อควรระวัง: อัตราค่าธรรมเนียม ภาษี และเงื่อนไขมาตรการของรัฐเปลี่ยนแปลงได้ และการคำนวณจริงขึ้นกับข้อเท็จจริงรายแปลง เช่น ประเภทผู้ขาย วิธีได้มาซึ่งที่ดิน และการยกเว้นเฉพาะกรณี — ตัวเลขในบทความนี้ใช้เพื่อวางแผนเบื้องต้นเท่านั้น ก่อนโอนจริงควรสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีทุกครั้ง