ค่ารังวัดที่ดินเท่าไร ใช้เวลากี่วัน
แบ่งแปลง สอบเขต และรวมโฉนด — ค่าใช้จ่ายทุกรายการ ไทม์ไลน์จริงตามคู่มือกรมที่ดิน เอกสาร และวิธีวางแผนไม่ให้สะดุด
Land Survey Cost and Timeline in Thailand — Subdivision, Boundary Survey and Merging Title Deeds
ค่าธรรมเนียม 40 บาท แต่วางเงินสามพัน แล้วยังได้คิวปีหน้า?
คุณตกลงขายที่ดินครึ่งแปลง ผู้ซื้อวางมัดจำแล้ว เหลือแค่แบ่งแยกโฉนด ไปยื่นเรื่องปุ๊บ เจออยู่สองเรื่องที่ไม่ได้เตรียมใจ — ป้ายบอกค่าธรรมเนียมรังวัด 40 บาท แต่เจ้าหน้าที่ให้วางเงินสามพันกว่า และใบนัดรังวัดเขียนวันที่ไว้หลายเดือนข้างหน้า
ทั้งสองเรื่องไม่ได้ผิดปกติ ค่าธรรมเนียมกับค่าใช้จ่ายรังวัดเป็นคนละก้อน และ ช่วงที่กินเวลาที่สุดคือการรอคิว ไม่ใช่วันที่ช่างมาส่องกล้อง บทความนี้สรุปทั้งเงิน เวลา และขั้นตอน สำหรับงานรังวัด 3 แบบที่เจ้าของที่ดินเจอบ่อย
งานรังวัด 3 แบบที่คุณน่าจะต้องใช้
ทั้ง 3 แบบใช้ขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และกติกาเรื่องข้างเคียงชุดเดียวกัน เพราะประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 79 ให้การแบ่งแยกและรวมโฉนดนำมาตรา 69 ทวิ เรื่องสอบเขตมาใช้ด้วย
ค่ารังวัดมีอะไรบ้าง? แยกทีละรายการ
| รายการ | อัตรา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าคำขอ | แปลงละ 5 บาท | จ่ายวันยื่นคำขอ |
| ค่าธรรมเนียมรังวัด (โฉนด) | 40 บาท | สอบเขต/รวมโฉนด คิดรายวัน · แบ่งแยก คิดรายแปลง |
| ค่าธรรมเนียมรังวัด (น.ส.3 ก.) | 30 บาท | หลักคิดเดียวกับโฉนด |
| ค่าหลักเขต | หลักละ 15 บาท | คิดเฉพาะหลักที่ปักใหม่จริง |
| ค่าส่งหนังสือแจ้งข้างเคียง | ประมาณ 200 บาท | ไปรษณีย์ลงทะเบียน |
| ค่าคนงาน | 420 บาท/คน/วัน | ตามจำนวนคนที่ใช้จริง |
| ค่าพาหนะเจ้าหน้าที่และคนงาน | ไม่เกิน 1,600 บาท/วัน | เพดาน — อัตราจริงตามประกาศจังหวัด |
| ค่าป่วยการผู้ปกครองท้องที่ | ไม่เกิน 50 บาท/วัน | กรณีต้องเชิญผู้ใหญ่บ้าน/กำนัน |
| ค่าจดทะเบียน + ค่าโฉนดใหม่ | แปลงละ 50 + 50 บาท | จ่ายวันรับโฉนด (แบ่งแยก/รวมโฉนด) |
ตัวค่าธรรมเนียมราชการไม่แพง ก้อนใหญ่จริงคือ ค่าคนงานกับค่าพาหนะต่อวันตอนยื่นคำขอ สำนักงานจะประเมินเงินให้วางล่วงหน้าตามขนาดแปลงและจำนวนวัน ใช้ไม่หมดได้คืน ไม่พอเก็บเพิ่ม
ตัวอย่างงบรังวัด ตามขนาดแปลง (โฉนด พื้นที่ปกติ)
| ขนาดแปลง | วันรังวัด | งบโดยประมาณ |
|---|---|---|
| โฉนด ไม่เกิน 5 ไร่ | 1 วัน | ราว 3,500 บาท |
| โฉนด ไม่เกิน 15 ไร่ | 2 วัน | ราว 6,800 บาท |
| โฉนด ไม่เกิน 30 ไร่ | 3 วัน | ราว 10,100 บาท |
ค่าใช้จ่ายแฝงที่คนมักลืม
วิธีคิดค่าโอนและภาษีแบบละเอียด: ค่าโอนที่ดินคิดยังไง
รังวัดใช้เวลากี่วัน? ไทม์ไลน์ทีละช่วง
| ช่วง | ระยะเวลา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| 1. ยื่นคำขอ วางเงิน รับใบนัด | 1 วัน | ถ้าเอกสารครบ |
| 2. รอคิวรังวัด | 15 – 1,000 วัน | ต่างกันมากตามสำนักงาน |
| 3. วันรังวัด + คำนวณ ทำแผนที่ | ราว 30 วัน | วันลงพื้นที่จริงมักแค่ 1–3 วัน |
| 4. ตรวจระเบียบ + เขียนโฉนด | 15 / 34 / 67 วัน | ขึ้นกับว่าต้องรอข้างเคียงหรือไม่ |
| 5. เรียกผู้ขอมาจดทะเบียน | ภายในราว 45 วัน | ขึ้นกับว่าคุณมาเร็วแค่ไหน |
| 6. จดทะเบียน รับโฉนดใหม่ | 1 วัน | — |
รวมงานของสำนักงานหลังรับเรื่องราว 92 วัน บวกเวลารอคิว คู่มือกรมที่ดินจึงสรุปว่าทั้งกระบวนการอยู่ที่ ประมาณ 107 ถึง 1,092 วัน คิวของแต่ละสำนักงานดูได้จากรายงานผลงานรังวัด (ร.ว.19) ประจำเดือน
หลังวันรังวัด — ตัวชี้ขาดคือเพื่อนบ้านข้างเคียง
ถ้าข้างเคียงคัดค้าน เรื่องจะเข้าสู่การไกล่เกลี่ยและอาจไปถึงศาล — อ่านต่อที่ ข้างเคียงไม่เซ็นรับรองแนวเขต รังวัดต่อได้ไหม
กรมที่ดินเตือนเรื่องผู้แอบอ้างเป็นเจ้าหน้าที่หรือคนรู้จัก เรียกเงินเพิ่มอ้างว่าจะเร่งคิวรังวัดหรือออกโฉนดให้เร็วขึ้น ค่าใช้จ่ายราชการทุกบาทต้องมีใบเสร็จจากสำนักงานที่ดิน ถ้าอยากได้คิวเร็วจริง ทางที่ถูกกฎหมายคือจ้างช่างรังวัดเอกชนที่ได้รับอนุญาต
รวมโฉนดหลายใบเป็นใบเดียว — ทำได้เมื่อไร?
ใครซื้อที่ดินสะสมทีละแปลงหรือได้มรดกต่อกันมา มักมีผืนเดียวแต่โฉนดเป็นปึก ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 79 ให้ยื่นขอรวมที่ดินหลายแปลงเป็นแปลงเดียวได้ ช่างรังวัดจะรังวัดใหม่ทั้งผืนแล้วออกโฉนดฉบับใหม่ให้ ประโยชน์ที่เห็นชัดคือ สร้างอาคารคร่อมแนวแปลงได้ง่ายขึ้น วางผังแบ่งใหม่ทั้งผืนได้ และแปลงด้านในที่ไม่ติดถนน กลายเป็นผืนเดียวกับแปลงหน้า เงื่อนไขที่ต้องผ่าน:
- ✓แปลงที่จะรวมต้องอยู่ติดกันจริง — ไม่มีทางสาธารณะ ลำราง หรือที่ของรัฐคั่น
- ✓ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ต้องเป็นชุดเดียวกันทุกแปลง ถ้าไม่ตรง ต้องโอนให้ตรงกันก่อน
- ✓ส่วนใหญ่ต้องเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทเดียวกัน — โฉนดรวมกับโฉนด น.ส.3 ก. รวมกับ น.ส.3 ก.
- ✓แปลงที่ติดจำนองต้องมีหนังสือยินยอมจากผู้รับจำนอง หรือไถ่ถอนก่อน
- ✓ต้องไม่ติดอายัด และไม่อยู่ระหว่างคดีหรือข้อพิพาทแนวเขต
เอกสารที่ต้องเตรียม (ทุกงานรังวัด)
- ✓โฉนดที่ดินตัวจริงทุกแปลงที่เกี่ยวข้อง
- ✓บัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของ
- ✓ทะเบียนสมรส / ทะเบียนหย่า / ใบมรณบัตรคู่สมรส (ถ้ามี) และหนังสือยินยอมคู่สมรส กรณีเป็นสินสมรส
- ✓หลักฐานเปลี่ยนชื่อ-สกุล ถ้าชื่อไม่ตรงกับในโฉนด
- ✓หนังสือยินยอมจากผู้รับจำนอง ถ้าแปลงใดติดจำนอง
- ✓หนังสือมอบอำนาจ พร้อมบัตรผู้มอบและผู้รับมอบ ถ้าให้คนอื่นไปทำแทน
- ✓นิติบุคคล: หนังสือรับรองนิติบุคคล รายงานการประชุม และเอกสารกรรมการผู้มีอำนาจ
วางแผนอย่างไร ให้ประหยัดและไม่ช้า
- 1ถามคิวรังวัดก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายขอดูรายงาน ร.ว.19 หรือถามฝ่ายรังวัด แล้วเขียนกำหนดโอนเป็น "ภายใน X วันนับจากวันได้โฉนดแบ่งแยก" แทนการระบุวันตายตัว
- 2ยื่นคำขอไว้ก่อนระหว่างรอคิวค่อยหาผู้ซื้อหรือออกแบบผัง ดีกว่าหาผู้ซื้อได้แล้วค่อยเริ่มนับคิวจากศูนย์
- 3หาหมุดเดิมและถางแนวเขตให้พร้อมช่างทำงานเร็ว ลดโอกาสโดนเพิ่มวันหรืองดรังวัด
- 4เคาะประตูคุยกับข้างเคียงก่อนวันนัดให้มาเซ็นรับรองในวันเดียว ตัดช่วงรอหนังสือ 30–67 วันทิ้งได้
- 5แบ่งหลายแปลง วางผังให้จบก่อนยื่นแบ่งรอบเดียวถูกกว่าแบ่งทีละครั้ง และไม่เกิดแปลงตาบอด
หมุดหายหาไม่เจอ: หมุดที่ดินหาย หาแนวเขตอย่างไร · ลำดับงานแบ่งแปลง: 5 ขั้นตอนแบ่งแปลงที่ดินตามกฎหมาย
สรุป — เงิน เวลา เอกสาร
เงิน: ค่าธรรมเนียมหลักสิบบาท แต่ค่าใช้จ่ายรังวัดคิดรายวัน ที่ดินโฉนดไม่เกิน 5 ไร่เตรียมราว 3,500 บาท บวกค่าจดทะเบียนกับค่าโฉนดใหม่แปลงละ 100 บาท และค่าโอนถ้าแบ่งขาย เวลา: ลงพื้นที่จริง 1–3 วัน แต่ทั้งกระบวนการ 3 เดือนถึงเกือบ 3 ปี ตามคิวสำนักงานและความร่วมมือของข้างเคียง รวมโฉนด: ทำได้เมื่อแปลงติดกัน ชื่อเจ้าของตรงกัน และเคลียร์ภาระจำนองแล้ว
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- กรมที่ดิน — คู่มือสำหรับประชาชน: การรังวัดสอบเขต แบ่งแยก รวมโฉนดที่ดิน (ขั้นตอน ระยะเวลา ค่าธรรมเนียม) — www.dol.go.th/media/813280203299229696/migration/2025/10/k3egNipWUX0jVSdvncqbTa9Z.pdf
- กรุงเทพธุรกิจ — สรุปอัตราค่าธรรมเนียมรังวัดที่ดิน กรมที่ดิน (อัปเดต 2569) — www.bangkokbiznews.com/news/news-update/1225633
- กรมที่ดิน — ประมวลกฎหมายที่ดิน (มาตรา 69 ทวิ, มาตรา 79) — www.dol.go.th/media/813280140573413376/2026/03/umraC5JcsZxDqXBEGHbiezVN.pdf
⚠ ข้อควรระวัง: อัตราและระยะเวลาอ้างอิงคู่มือสำหรับประชาชนของกรมที่ดินและข้อมูลที่เผยแพร่ ค่าพาหนะและค่าใช้จ่ายจริงต่างกันตามประกาศแต่ละจังหวัด ขนาดและสภาพแปลง เงื่อนไขการรวมโฉนดแต่ละกรณีให้สอบถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนดำเนินการ