ขายฝากที่ดิน vs จำนอง — ต่างกันอย่างไร หลุดง่ายแค่ไหน ก่อนเซ็นต้องรู้

ขายฝากที่ดิน vs จำนอง ต่างกันอย่างไร

เทียบทีละข้อ กรรมสิทธิ์ ผิดนัด สินไถ่ ค่าธรรมเนียม และสิ่งที่ พ.ร.บ.ขายฝากฯ 2562 คุ้มครองคุณ ก่อนเอาโฉนดไปแลกเงิน

Sale with Right of Redemption (Khai Fak) vs Mortgage in Thailand — Ownership, Default, Redemption Price, and the 2019 Protection Act

เงินต้องใช้ด่วน มีแต่โฉนด — นายทุนเสนอ "ขายฝาก" ควรรับไหม?

ธนาคารพิจารณานาน เอกสารเยอะ นายทุนบอกว่า "ขายฝากไว้ อนุมัติพรุ่งนี้ ครบปีมาไถ่คืน" ฟังดูง่าย แต่หลายคนมารู้ทีหลังว่าวันที่เซ็น โฉนดเปลี่ยนชื่อไปแล้ว

ขายฝากกับจำนองคล้ายกันตรงที่เอาที่ดินไปแลกเงิน แต่ ขายฝากคือการขาย ส่วนจำนองคือการเอาที่ดินค้ำประกันหนี้ ถ้าพลาดกำหนด ผลต่างกันมาก

เทียบให้เห็นทีละข้อ

มือสองคู่ยื่นโฉนดที่ดินและซองเงินข้ามโต๊ะในห้องทำงาน แสงไฟสลัว บรรยากาศตึงเครียด
ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ทันทีที่จดทะเบียน — เงินไวกว่าจำนอง แต่ความเสี่ยงก็สูงกว่า
เรื่องขายฝากจำนอง
กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญาโอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันทียังเป็นของคุณ
ถ้าผิดนัดไม่ไถ่ภายในกำหนด ที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด ไม่ต้องฟ้องเจ้าหนี้ต้องบอกกล่าวอย่างน้อย 60 วัน แล้วฟ้องศาลให้ยึดและขายทอดตลาด
ค่าตอบแทนเงินสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่ไม่เกินอัตรา 15% ต่อปีดอกเบี้ยตามสัญญากู้ ภายใต้เพดานกฎหมาย
ระยะเวลาที่ดินไม่เกิน 10 ปี (ที่ดินเกษตร/อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดา 1–10 ปี)ตามสัญญากู้
ค่าจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินร้อยละ 2 ของราคาประเมิน + ภาษีและอากรแบบเดียวกับการขายร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท
ใครนิยมใช้นายทุนเอกชน เงินไว อนุมัติง่ายธนาคาร สถาบันการเงิน และเอกชน

ค่าธรรมเนียมเป็นอัตราปกติ ช่วงที่รัฐมีมาตรการลดค่าโอนหรือค่าจดจำนอง ให้ถามสำนักงานที่ดินว่ากรณีคุณเข้าเงื่อนไขหรือไม่ ภาษีที่เกิดตอนโอน ดูรายละเอียดได้ที่ ค่าโอนที่ดินคิดยังไง

⚠ ขายฝาก: เลยวันไถ่หนึ่งวัน ที่ดินอาจหลุดถาวร
ไม่มีการฟ้อง ไม่มีขายทอดตลาด ถ้าไม่ได้ไถ่หรือวางเงินภายในกำหนด กรรมสิทธิ์อยู่กับผู้ซื้อฝากทันที ต่างจากจำนองที่เจ้าหนี้ต้องผ่านศาล และถ้าขายทอดตลาดได้เงินเกินหนี้ ส่วนเกินคืนให้ลูกหนี้

ขายฝากที่ดินเกษตรหรือบ้านที่อยู่ — กฎหมายปี 2562 คุ้มครองอะไรบ้าง?

ถ้าคุณเป็นบุคคลธรรมดา และขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย จะได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ข้อตกลงใดที่ขัดกับกฎหมายนี้เป็นโมฆะ แม้จะเขียนไว้ในสัญญา

  1. 1
    ทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
    ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นเป็นโมฆะ และเจ้าหน้าที่ต้องระบุในสารบัญจดทะเบียนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย (มาตรา 7)
  2. 2
    กำหนดไถ่ 1–10 ปี
    เขียนต่ำกว่า 1 ปี ให้ถือเป็น 1 ปี เขียนเกิน 10 ปี ให้ถือเป็น 10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยสินไถ่ส่วนที่สูงกว่าราคาขายฝากลดลงตามสัดส่วนเวลา (มาตรา 10)
  3. 3
    สินไถ่คิดแล้วไม่เกิน 15% ต่อปี
    เงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วระหว่างสัญญา นับเป็นสินไถ่ที่จ่ายแล้ว (มาตรา 8)
  4. 4
    คุณยังอยู่และใช้ที่ดินได้
    ผู้ขายฝากครอบครองและใช้ประโยชน์ได้จนหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า ดอกผลเป็นของผู้ขายฝาก (มาตรา 12)
  5. 5
    ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือน 3–6 เดือนก่อนครบ
    ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ระบุวันครบกำหนดและจำนวนสินไถ่ แนบสำเนาสัญญา ถ้าไม่แจ้ง คุณไถ่ได้อีก 6 เดือนนับจากวันครบกำหนด (มาตรา 17)
  6. 6
    ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้ วางเงินที่สำนักงานที่ดินได้
    วางที่สำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของคุณตั้งแต่วางเงิน (มาตรา 18)

ที่ดินประเภทอื่น เช่น ที่ดินเพื่อการค้า หรือผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล ใช้ ป.พ.พ. ตามปกติ ซึ่งยังมีเพดานกำหนดไถ่ 10 ปีและสินไถ่ 15% ต่อปีเหมือนกัน แต่ไม่มีข้อคุ้มครองเรื่องการอยู่อาศัยต่อและหนังสือแจ้งเตือน

จำนอง — ช้ากว่า แต่ปลอดภัยกว่าอย่างไร?

บ้านไทยกับที่ดินในช่วงเย็น ด้านหน้ามีเจ้าของบ้านยืนถือแฟ้มเอกสาร มองไปที่บ้านของตัวเอง
จำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์ — ที่ดินยังเป็นชื่อคุณตลอดสัญญา
ชื่อในโฉนดไม่เปลี่ยน
จดทะเบียนจำนองเป็นภาระติดท้ายโฉนด คุณยังเป็นเจ้าของ ขายต่อได้ (ผู้ซื้อรับภาระจำนองไปด้วย หรือไถ่ถอนก่อน)
ผิดนัดยังมีเวลาตั้งตัว
เจ้าหนี้ต้องส่งหนังสือให้ชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน ก่อนฟ้องบังคับจำนอง (ป.พ.พ. มาตรา 728)
ต้องผ่านศาลและขายทอดตลาด
เงินที่ขายได้เกินหนี้ คืนให้ลูกหนี้ ส่วนที่ขาด ขึ้นกับข้อตกลงในสัญญา สัญญาธนาคารมักมีข้อให้รับผิดส่วนที่ขาด อ่านก่อนเซ็น
ค่าจดทะเบียนถูกกว่า
ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท ไม่มีภาษีการขายแบบขายฝาก

ก่อนเซ็นขายฝาก — เช็ก 7 ข้อนี้

  • ✓สัญญาทำและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่เซ็นสัญญานอกระบบหรือมอบโฉนดไว้กับนายทุนเฉย ๆ
  • ✓ในสัญญาระบุราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ และวันครบกำหนดไถ่ ครบทุกช่อง
  • ✓คิดสินไถ่เป็นอัตราต่อปีเอง ต้องไม่เกิน 15% — เงินที่หักไว้ล่วงหน้าหรือ "ค่าดำเนินการ" นับรวมด้วย
  • ✓ราคาขายฝากที่เขียนในสัญญาตรงกับเงินที่ได้รับจริง ไม่เขียนสูงกว่าเพื่อซ่อนดอกเบี้ย
  • ✓จดวันครบกำหนดไถ่ไว้หลายที่ และนับถอยหลังเตรียมเงินอย่างน้อย 3 เดือน
  • ✓ถ้าตกลงขยายเวลา ทำเป็นหนังสือที่ผู้ซื้อฝากลงชื่อ และไปจดทะเบียนขยายเวลา
  • ✓เทียบกับจำนองหรือสินเชื่อที่ดินจากธนาคารก่อน ถ้ารอได้ จำนองเสี่ยงน้อยกว่ามาก
💡 ใช้ราคาประเมินกับราคาตลาดของแปลงคุณเป็นฐานต่อรองวงเงิน ดูความต่างได้ที่ ราคาประเมิน vs ราคาตลาด

สรุป — เลือกแบบไหนดี

จำนอง เหมาะถ้ารอได้และอยากเก็บที่ดินไว้แน่ ๆ เพราะที่ดินยังเป็นชื่อคุณ และผิดนัดยังมีขั้นตอนศาลคั่น ขายฝาก ให้เงินเร็ว แต่ต้องมั่นใจว่ามีเงินไถ่ทันกำหนด จดวันให้แม่น และรู้ว่ากฎหมายให้สิทธิอะไรคุณบ้าง ถ้าไม่แน่ใจว่าจะหาเงินมาไถ่ทัน อย่าเอาที่ดินที่คุณไม่อยากเสียไปขายฝาก

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: ขายฝากกับจำนองต่างกันอย่างไร?
A: ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ไปให้ผู้ซื้อฝากทันที ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ที่ดินหลุดเป็นของเขาโดยไม่ต้องฟ้อง ส่วนจำนอง ที่ดินยังเป็นของคุณ ถ้าผิดนัด เจ้าหนี้ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวอย่างน้อย 60 วัน แล้วฟ้องศาลให้ยึดและขายทอดตลาด
Q: สินไถ่ขายฝากคิดได้สูงสุดเท่าไร?
A: สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคิดเป็นอัตราแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ถ้าสัญญากำหนดเกิน ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี (ป.พ.พ. มาตรา 499 และ พ.ร.บ.ขายฝากฯ 2562 มาตรา 8)
Q: ผู้ซื้อฝากไม่แจ้งก่อนครบกำหนดไถ่ จะเป็นอย่างไร?
A: สำหรับขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากยังไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ โดยจ่ายสินไถ่ตามสัญญา
Q: ไปไถ่แล้วติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้ ทำอย่างไร?
A: นำสินไถ่ไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก ภายในกำหนดไถ่ กรรมสิทธิ์กลับเป็นของคุณตั้งแต่เวลาที่วาง ถ้ามีเหตุสุดวิสัยที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ วางได้ภายใน 30 วันนับจากวันครบกำหนดหรือวันที่เหตุนั้นสิ้นสุด
Q: ขยายเวลาไถ่ได้ไหม?
A: ได้ แต่รวมกับเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี และอย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือที่ผู้ซื้อฝากลงชื่อ ควรไปจดทะเบียนขยายเวลาที่สำนักงานที่ดินด้วย ไม่เช่นนั้นยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ซื้อโดยสุจริตและจดทะเบียนแล้วไม่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 496)

แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

⚠ ข้อควรระวัง: บทความนี้สรุปหลักกฎหมายเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงินสำหรับกรณีใดกรณีหนึ่ง อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีอาจเปลี่ยนตามมาตรการรัฐ ตรวจกับสำนักงานที่ดินก่อนทำนิติกรรม และปรึกษาทนายความก่อนลงนามสัญญา

🗺 เปิดแผนที่ TNR MapHub เช็กข้อมูลแปลงก่อนทำสัญญา
← กลับไปหน้าบทความทั้งหมด