สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง
เขียนให้ฟ้องร้องบังคับได้ตามกฎหมาย พร้อมดาวน์โหลดฟอร์มฟรี
Land Sale & Purchase Agreement — Free Form Download
วางมัดจำที่ดินไปก้อนใหญ่ แต่มีแค่ข้อความแชตกับคำพูด "ตกลงนะ" — แล้ววันดีคืนดีผู้ขายเปลี่ยนใจ ขายให้คนอื่นที่ให้ราคาดีกว่า คุณจะเอาอะไรไปฟ้อง? ปัญหานี้เกิดบ่อยกว่าที่คิด และทางป้องกันมีอย่างเดียว คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่เขียนถูกต้อง บทความนี้จะพาดูว่าสัญญาแบบนี้ต้องมีอะไร ถึงจะใช้บังคับได้จริง
สัญญาจะซื้อจะขาย ต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร?
คนมักสับสนสองคำนี้ แต่มันคนละขั้นตอนกัน สัญญาจะซื้อจะขาย คือข้อตกลงว่า "จะ" ซื้อและ "จะ" ขายกันในอนาคต ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ส่วน สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือการโอนกรรมสิทธิ์จริงที่ทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานที่ดิน
จุดสำคัญ: การซื้อขายที่ดินจะสมบูรณ์ต้องจดทะเบียน ถ้าไม่จดทะเบียนถือเป็น โมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 — สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นแค่ "ขั้นเตรียม" ก่อนวันโอนจริง
ทำไมต้องทำสัญญาเป็นหนังสือ?
เพราะถ้าวันหนึ่งต้องขึ้นโรงขึ้นศาล กฎหมายไม่รับฟังแค่คำพูด มาตรา 456 วรรคสอง กำหนดว่า สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จะ ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ก็ต่อเมื่อมีอย่างน้อยหนึ่งใน สามอย่างนี้:
พูดง่าย ๆ คือ ถ้าไม่มีหลักฐานเลยสักอย่าง ต่อให้ตกลงกันด้วยวาจาแน่นแค่ไหน ก็ฟ้องบังคับให้โอนไม่ได้ การมีสัญญาเป็นหนังสือจึงคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
ในสัญญาต้องมีอะไรบ้าง?
เช็กให้ครบก่อนเซ็น — ข้อไหนหายไปคือช่องโหว่
- 1คู่สัญญาชื่อ-นามสกุล เลขบัตรประชาชน และที่อยู่ของผู้จะซื้อและผู้จะขายให้ครบ
- 2รายละเอียดที่ดินเลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด และเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตร.ว.) ให้ตรงกับโฉนด
- 3ราคาและวิธีชำระราคาซื้อขายรวม เงินมัดจำ งวดผ่อน (ถ้ามี) และยอดที่จ่ายวันโอน ระบุให้ชัดทุกก้อน
- 4กำหนดวันโอนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ระบุวันที่ชัดเจน ไม่ใช่ "ภายหลัง"
- 5ใครออกค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ตกลงให้ชัดว่าใครจ่ายส่วนไหน
- 6การรับรองของผู้ขายผู้ขายรับรองว่าที่ดินเป็นของตนจริง ปลอดจำนอง ปลอดอายัด และไม่มีภาระผูกพัน
- 7เงื่อนไขผิดนัดถ้าผู้ซื้อผิดนัด = ริบมัดจำ / ถ้าผู้ขายผิดนัด = คืนมัดจำและชดใช้ หรือถูกฟ้องบังคับโอน
- 8ลายมือชื่อและพยานลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย พร้อมพยานอย่างน้อย 1-2 คน
ก่อนกรอกรายละเอียดที่ดิน อย่าลืม ตรวจสอบที่ดินให้ครบทุกจุดก่อนวางมัดจำ ทั้งโฉนด ภาระผูกพัน และทางเข้าออก จะได้ไม่เซ็นสัญญาผูกมัดกับที่ดินที่มีปัญหา
มัดจำกับเบี้ยปรับ ต่างกันอย่างไร?
มัดจำ คือเงินที่ผู้จะซื้อวางไว้เป็นหลักประกันว่าจะทำตามสัญญา ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาเอง ผู้ขายมีสิทธิริบมัดจำได้ (มาตรา 378) แต่ถ้าผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ต้องคืนมัดจำให้ผู้ซื้อ
เบี้ยปรับ คือเงินค่าเสียหายที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่าจะจ่ายถ้าผิดสัญญา — ต่างจากมัดจำ ตรงที่ระบุเพิ่มเป็นเงื่อนไขในสัญญา การเขียนข้อนี้ให้ชัดช่วยลดข้อพิพาทเวลาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเบี้ยว
ก่อนตกลงราคาและมัดจำ ลอง เทียบราคาประเมินกับราคาตลาด เพื่อให้รู้ว่าราคาที่ตกลงสมเหตุสมผลแค่ไหน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 (สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา) — www.krisdika.go.th
- สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน — ถาม-ตอบ กรมที่ดิน — www.dol.go.th
- LandsMaps ค้นหาแปลงและโฉนด (กรมที่ดิน) — landsmaps.dol.go.th
⚠ ข้อควรระวัง: เนื้อหานี้สรุปหลักกฎหมายเบื้องต้นเพื่อความเข้าใจ ฟอร์มสัญญาเป็นเพียงแบบตั้งต้น ควรปรับให้ตรงกับกรณีจริง หากที่ดินมูลค่าสูงหรือมีเงื่อนไขซับซ้อน ควรปรึกษานักกฎหมายหรือทนายความก่อนลงนามทุกครั้ง