ที่ดินโดนเวนคืนต้องทำอย่างไร
เช็กแนวเขต ค่าทดแทนครอบคลุมอะไร และอุทธรณ์ได้ภายในกี่วัน
Land Expropriation in Thailand: Compensation, Process and Appeal
ข่าวเวนคืนออก แล้วที่ดินคุณอยู่ในแนวหรือเปล่า
ทุกครั้งที่ราชกิจจานุเบกษาประกาศ พ.ร.บ.เวนคืนของโครงการใหม่ คนที่มีที่ดินแถวนั้นจะเจอคำถามเดียวกันหมด — แปลงเราอยู่ในแนวไหม ได้เงินเท่าไหร่ และถ้าไม่พอใจทำอะไรได้บ้าง
คำตอบไม่ได้อยู่ที่ข่าว แต่อยู่ที่แผนที่และบัญชีท้ายประกาศ กับกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ชัดเจน ถ้ารู้ลำดับขั้นล่วงหน้า คุณจะเตรียมหลักฐานทัน และไม่พลาดกรอบเวลาที่ใช้สิทธิได้
ถ้ากำลังจะซื้อที่ดินในพื้นที่ที่มีข่าวโครงการ อ่านคู่กับ เช็กที่ดินก่อนซื้อ เพื่อดูว่าต้องตรวจอะไรเพิ่ม
4 ทางเช็กว่าแปลงอยู่ในแนวเวนคืนจริงไหม
- 1อ่านประกาศในราชกิจจานุเบกษาพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตสำรวจและพระราชบัญญัติเวนคืนแต่ละฉบับ จะมีแผนที่และบัญชีท้ายกฎหมายระบุพื้นที่ที่อยู่ในข่าย
- 2ถามหน่วยงานเจ้าของโครงการโดยตรงเช่น รฟม. กรมทางหลวง หรือหน่วยงานที่ระบุในประกาศ ขอให้ยืนยันว่าแปลงของคุณอยู่ในแนวเขตหรือไม่
- 3ตรวจกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ตรวจว่ามีการจดแจ้งหรือหมายเหตุใดในสารบบที่ดินของแปลงนั้นแล้วหรือยัง
- 4ขอคำตอบเป็นหนังสือถ้ากำลังจะซื้อ ขาย จำนอง หรือแบ่งแปลง ให้ขอหนังสือยืนยันแนวเขต คำตอบทางโทรศัพท์ใช้พิสูจน์สิทธิภายหลังไม่ได้
ลำดับขั้นของการเวนคืน ตั้งแต่ประกาศจนถึงจ่ายเงิน
แต่ละโครงการรายละเอียดต่างกัน แต่โครงหลักเดินตามลำดับนี้
- 1พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตสำรวจรัฐประกาศเขตที่จะสำรวจเพื่อเวนคืน ยังไม่ใช่การเวนคืนจริง แต่เป็นสัญญาณแรกที่เจ้าของที่ดินต้องเริ่มเก็บหลักฐาน
- 2เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจและรังวัดสำรวจที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ต้นไม้ยืนต้น และผู้มีสิทธิในที่ดิน เจ้าของควรอยู่ร่วมและถ่ายรูปสภาพจริงไว้
- 3คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นกำหนดราคาและเงินค่าทดแทน กฎหมายกำหนดกรอบให้ทำให้แล้วเสร็จภายใน 180 วันนับแต่ได้รับแต่งตั้ง และขยายเวลาได้เมื่อได้รับอนุมัติ
- 4แจ้งราคาและเจรจาทำสัญญาถ้าตกลงราคากันได้ จะทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าหน้าที่ กรรมสิทธิ์โอนเมื่อมีการชำระเงิน
- 5จ่ายค่าทดแทนกรณีทำสัญญาซื้อขาย เจ้าหน้าที่ต้องจ่ายเงินภายใน 120 วันนับแต่วันทำสัญญา
- 6ตราพระราชบัญญัติเวนคืนและเข้าใช้พื้นที่เมื่อมี พ.ร.บ.เวนคืนของโครงการนั้น หน่วยงานจึงมีอำนาจเข้าใช้พื้นที่ตามกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด
ค่าทดแทนครอบคลุมอะไรบ้าง
- ✓ที่ดินตามเนื้อที่ที่ถูกเวนคืน
- ✓อาคารและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน
- ✓ต้นไม้ยืนต้นที่มีมูลค่า
- ✓ความเสียหายของที่ดินส่วนที่เหลือ หากส่วนที่เหลือราคาลดลงหรือใช้ประโยชน์ได้น้อยลง
- ✓ค่าขนย้ายและความเสียหายของผู้เช่าหรือผู้ต้องออกจากพื้นที่
สิ่งที่หลายคนเข้าใจผิดคือคิดว่ามีอัตรากลางเป็นบาทต่อตารางวา — ไม่มี กฎหมายให้พิจารณาราคาซื้อขายจริง สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ ความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน และประโยชน์ที่เหลืออยู่ของที่ดินส่วนที่เหลือประกอบกัน ค่าทดแทนของสองแปลงที่อยู่ติดกันจึงต่างกันได้
อยากเข้าใจว่าราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันตรงไหน อ่าน ราคาประเมินกับราคาตลาด
ไม่พอใจค่าทดแทน ทำอะไรได้บ้าง
ยื่นภายใน 90 วัน นับแต่วันที่ได้รับเงินจากเจ้าหน้าที่ หรือรับเงินที่วางไว้ แล้วแต่กรณี
ถ้าไม่พอใจคำวินิจฉัย หรือรัฐมนตรีไม่วินิจฉัยภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กำหนดเวลาฟ้องและศาลที่มีเขตอำนาจขึ้นกับลักษณะข้อพิพาทและเอกสารของโครงการ ควรปรึกษานักกฎหมายก่อน
ก่อนเซ็นเอกสารรับเงินทุกฉบับ ให้อ่านถ้อยคำให้ครบ โดยเฉพาะข้อความทำนอง “ไม่ติดใจเรียกร้องใด ๆ อีก” เพราะผลของถ้อยคำแบบนี้ต่างกันไปตามข้อเท็จจริงของแต่ละฉบับ ถ้าไม่มั่นใจ ให้ถ่ายเอกสารไปปรึกษาก่อนเซ็น
5 เรื่องที่คนเข้าใจผิดบ่อย
ถ้ากำลังจะแบ่งแปลงในพื้นที่ที่มีข่าวโครงการ
แนวเวนคืนพาดผ่านแปลงเมื่อไหร่ ผังแบ่งแปลงที่วางไว้จะใช้ไม่ได้ทันที เพราะรูปแปลง ทางเข้าออก และเนื้อที่ที่ขายได้จะเปลี่ยนทั้งหมด ทางที่ปลอดภัยกว่าคือยืนยันแนวเขตให้จบก่อน แล้วค่อยวางผัง
ดูขั้นตอนการแบ่งแปลงตามกฎหมายได้ที่ 5 ขั้นตอนแบ่งแปลงที่ดิน
สรุปสิ่งที่ต้องทำ
- ขอหนังสือยืนยันแนวเขตจากหน่วยงานเจ้าของโครงการ อย่าเชื่อคำบอกเล่าหรือเส้นในแผนที่ออนไลน์
- เก็บหลักฐานสภาพแปลงตั้งแต่ชั้นสำรวจ ทั้งรูปถ่าย สัญญาเช่า และหลักฐานการใช้ประโยชน์
- อ่านเอกสารก่อนเซ็นทุกฉบับ โดยเฉพาะข้อความสละสิทธิ
- ถ้าไม่พอใจค่าทดแทน ให้ยื่นอุทธรณ์ภายใน 90 วันนับแต่วันรับเงิน อย่าปล่อยให้เลยกำหนด
- เรื่องที่มีเงินก้อนใหญ่และกรอบเวลาแบบนี้ ค่าที่ปรึกษากฎหมายถูกกว่าการเสียสิทธิ