รังวัดได้น้อยกว่าหน้าโฉนด
เนื้อที่ขาดเกิดจากอะไร ผู้ซื้อมีสิทธิอะไรตามมาตรา 466 เกณฑ์ร้อยละ 5 อายุความ 1 ปี และสิ่งที่ต้องทำทันที
Land Area Shortfall After Survey: Buyer Rights Under Thai Civil Code Sections 466–467
จ่ายค่าที่ 100 ตารางวา รังวัดจริงได้ 82
ตัวอย่างสมมติ: คุณนิดซื้อที่ดินเปล่าตามโฉนด 100 ตารางวา ตกลงราคาตารางวาละ 20,000 บาท จ่ายไป 2 ล้านบาท ผ่านไปไม่กี่เดือน เธอยื่นรังวัดเพื่อสร้างบ้าน ช่างรังวัดปักหมุดเสร็จ เนื้อที่จริงเหลือ 82 ตารางวา
18 ตารางวาที่หายไปเท่ากับเงิน 360,000 บาท คำถามคือ เงินก้อนนี้เรียกคืนจากผู้ขายได้ไหม และต้องรีบแค่ไหน คำตอบอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 และ 467 — แต่ใช้ได้เฉพาะบางกรณี และมีเวลาจำกัด
ทำไมเนื้อที่จริงถึงน้อยกว่าโฉนด?
ถ้าสงสัยว่าหลักเขตหายหรือถูกย้าย อ่านต่อ: หมุดที่ดินหาย หาแนวเขตอย่างไร
กฎหมายให้สิทธิผู้ซื้ออย่างไร?
มาตรา 466 ใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ ระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ แล้วผู้ขายส่งมอบน้อยหรือมากกว่าที่สัญญา กฎหมายแบ่งเป็นสองกรณีตามขนาดส่วนต่าง โดยใช้เส้น ร้อยละ 5 ของเนื้อที่ทั้งหมดเป็นเกณฑ์
| กรณี | สิทธิผู้ซื้อ | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ขาดหรือเกิน ไม่เกิน 5% ของเนื้อที่ที่ตกลง | ผู้ซื้อต้องรับไว้ และใช้ราคาตามส่วน (จ่ายลดลงหรือเพิ่มตามเนื้อที่จริง) | เลิกสัญญาได้เฉพาะเมื่อพิสูจน์ได้ว่า ถ้ารู้ก่อนจะไม่ซื้อ |
| ขาดหรือเกิน มากกว่า 5% | ผู้ซื้อเลือกได้ — รับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน หรือปัดไม่รับ (เลิกสัญญา) | ต้องใช้สิทธิภายในอายุความ |
| ซื้อเหมาทั้งแปลง ไม่ได้ตกลงตามเนื้อที่ | อาจไม่เข้ามาตรา 466 เพราะไม่ได้ซื้อขายกันโดยระบุจำนวนเนื้อที่ | ศาลดูจากข้อตกลงและพฤติการณ์จริง |
มาตรา 467 ห้ามฟ้องเรื่องทรัพย์ขาดหรือล้ำจำนวนเมื่อพ้น 1 ปีนับแต่เวลาส่งมอบ หลายคนเพิ่งรังวัดตอนจะสร้างบ้านหรือขายต่อ ซึ่งอาจเลยปีไปแล้ว — รู้เมื่อไรให้เริ่มทันที
พบว่าเนื้อที่ขาด ต้องทำอะไรบ้าง?
- 1เก็บหลักฐานการรังวัดให้ครบขอสำเนารูปแผนที่และผลการรังวัดจากสำนักงานที่ดิน ระบุเนื้อที่ที่ได้ วันที่รังวัด และชื่อเจ้าหน้าที่
- 2หาหลักฐานว่าตกลงกันตามเนื้อที่สัญญาจะซื้อจะขาย ประกาศขาย ข้อความแชต หรือราคาที่คิดเป็นต่อตารางวา/ต่อไร่ — ยิ่งชัดว่าคิดเงินจากเนื้อที่ ยิ่งใช้มาตรา 466 ได้
- 3ส่งหนังสือแจ้งผู้ขายแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุเนื้อที่ที่ขาด จำนวนเงินที่ขอคืนตามส่วน และขอคำตอบภายในเวลาที่กำหนด ส่งแบบมีหลักฐานการรับ
- 4เจรจาหรือไกล่เกลี่ยหลายกรณีจบได้ด้วยการคืนเงินส่วนต่าง ลองศูนย์ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทหรือคลินิกยุติธรรมก่อนขึ้นศาล
- 5ถ้าไม่ได้ผล ฟ้องให้ทัน 1 ปีนับจากวันส่งมอบที่ดิน (โดยทั่วไปคือวันจดทะเบียนโอน) ปรึกษาทนายความก่อนครบกำหนด
ซื้อครั้งหน้า ป้องกันอย่างไร?
- ✓ขอให้ผู้ขายรังวัดสอบเขตหรือนำชี้แนวเขตก่อนวางมัดจำ
- ✓เดินดูหลักเขตครบทุกมุม และเทียบรูปแปลงในโฉนดกับของจริง
- ✓เขียนในสัญญาว่าคิดราคาต่อตารางวา และถ้าเนื้อที่จริงต่างจากโฉนดจะปรับราคาตามจริง
- ✓เปิดแผนที่ดูรูปแปลง ถนน ลำราง และแปลงข้างเคียงก่อนไปดูที่
สรุป — เนื้อที่ขาด อย่ารอ
(1) ขอผลรังวัดเป็นเอกสาร (2) รวบรวมหลักฐานว่าตกลงราคาตามเนื้อที่ (3) แจ้งผู้ขายเป็นหนังสือ และนับวันให้ดี เพราะเลย 1 ปีนับจากวันโอน สิทธิฟ้องจะหมด
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 (Legardy) — legardy.com/thai-law/civil-and-commercial-section453-1297/civil-and-commercial-section466
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 467 (ThaiLawOnline) — www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-467/
- ถามตอบ: ซื้อที่ดินแล้วรังวัดได้น้อยกว่าหน้าโฉนด (Legardy) — legardy.com/free-qna/58597
- กรมที่ดิน — www.dol.go.th
⚠ ข้อควรระวัง: บทความนี้อธิบายหลักกฎหมายเบื้องต้นเท่านั้น ผลของแต่ละกรณีขึ้นกับสัญญา หลักฐาน และพฤติการณ์จริง ควรปรึกษาทนายความหรือสำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการ