ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน — แบ่งกี่แปลงถึงต้องขอใบอนุญาต
เช็กเกณฑ์ให้ชัดก่อนซอยแปลงขาย เลี่ยงโทษจำคุก
Land Allocation License — Rules, Steps & Fees
ซอยที่ดินขายผิดจังหวะ เจอโทษอาญาได้
คุณซื้อที่ดินผืนใหญ่มาแบ่งขายเป็นแปลงเล็ก ฟังดูเป็นธุรกิจที่ตรงไปตรงมา แต่พอแบ่งถึงจำนวนหนึ่ง กฎหมายมองว่าคุณกำลัง “จัดสรรที่ดิน” ซึ่งต้องขอใบอนุญาตก่อนเริ่มขาย
แบ่งขายโดยไม่ขอใบอนุญาตทั้งที่เข้าเกณฑ์ ไม่ใช่แค่ถูกปรับ — มีโทษ จำคุก ติดตัวด้วย คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ “จัดสรรยุ่งยากไหม” แต่เป็น “แบ่งกี่แปลงถึงเข้าข่าย” และคุณข้ามเส้นนั้นไปแล้วหรือยัง
แบ่งกี่แปลงถึงเรียกว่า “จัดสรรที่ดิน”?
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 วางเส้นไว้ชัด — แบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อ “จำหน่าย” ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ถือว่าเป็นการจัดสรร
มาตรา 21 ห้ามทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ พูดง่าย ๆ คือ เข้าเกณฑ์เมื่อไหร่ ต้องขออนุญาต ก่อน ลงมือขาย ไม่ใช่ขายไปก่อนแล้วค่อยขอ
ไม่ขอใบอนุญาต เสี่ยงอะไรบ้าง?
จัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต ผิดมาตรา 21 และมีโทษตาม มาตรา 59:
เอกสารที่ต้องเตรียม (ตามมาตรา 23)
รายการหลักที่ต้องยื่นพร้อมคำขอ — รายละเอียดปลีกย่อยมีกำหนดเพิ่มในกฎกระทรวงและประกาศคณะกรรมการ
- ✓เอกสารสิทธิในที่ดิน (โฉนดตัวจริง)
- ✓บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน (หรือหนังสือรับรองนิติบุคคล)
- ✓แผนผังการแบ่งแปลง และแผนผังระบบสาธารณูปโภค (ถนน ไฟฟ้า ประปา ระบบระบายน้ำ)
- ✓รายละเอียดโครงการและวิธีการจัดสรร พร้อมประมาณการค่าก่อสร้าง
- ✓หนังสืออนุญาตเชื่อมทาง และหนังสือรับรองจากการไฟฟ้า/การประปา
- ✓แบบสัญญาจะซื้อจะขาย และรายงาน EIA (หากโครงการเข้าเกณฑ์)
รายการนี้เป็นแนวทางหลัก ไม่ใช่รายการครบทุกข้อตามมาตรา 23 — ก่อนยื่นจริงควรขอแบบฟอร์มและเช็กลิสต์ฉบับปัจจุบันจากสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
ขั้นตอนขอใบอนุญาต 5 ขั้น
กฎหมายกำหนดให้คณะกรรมการพิจารณาแผนผังและโครงการให้เสร็จภายใน 45 วัน นับแต่ได้รับคำขอที่ถูกต้องครบถ้วน (มาตรา 25)
- 1ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินยื่นคำขอพร้อมเอกสารต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ (กรุงเทพฯ ยื่นที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร)
- 2เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสารและแผนผังตรวจความครบถ้วนของเอกสาร แผนผังแบ่งแปลง และระบบสาธารณูปโภค แล้วส่งต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
- 3ลงพื้นที่ตรวจสภาพจริงเจ้าหน้าที่ออกตรวจสภาพที่ดินจริง และประเมินมูลค่างานก่อสร้างสาธารณูปโภค
- 4เข้าที่ประชุมคณะกรรมการจัดทำวาระเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาและลงมติ ว่าอนุญาตได้หรือไม่
- 5วางหลักประกัน + รับใบอนุญาตหากสาธารณูปโภคยังไม่เสร็จ ต้องมีสัญญาค้ำประกันกับสถาบันการเงิน จากนั้นชำระค่าธรรมเนียมและรับใบอนุญาต
ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตจัดสรร
คิดตามเนื้อที่โครงการ — เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่ (กฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมฯ พ.ศ. 2544)
ค่าธรรมเนียมนี้เป็นค่าออกใบอนุญาต ยังไม่รวมต้นทุนงานก่อสร้างถนน ไฟฟ้า ประปา ระบบระบายน้ำ และการวางหลักประกันสาธารณูปโภค ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลักของโครงการจริง
มาตรฐานโครงการ — ทำไมแต่ละจังหวัดไม่เท่ากัน
หลายคนถามหา “ตัวเลขกลาง” ของความกว้างถนน ขนาดแปลงขั้นต่ำ หรือสัดส่วนพื้นที่ส่วนกลาง แต่ตัวเลขพวกนี้ ไม่ได้อยู่ในตัว พ.ร.บ. โดยตรง
มาตรฐานทางกายภาพอยู่ใน ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินของแต่ละจังหวัด ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดออกตามนโยบายของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง จึง แตกต่างกันได้ตามพื้นที่และประเภทโครงการ แนวทางที่พบบ่อย เช่น:
- •ความกว้างเขตทาง (ถนนในโครงการ) เพิ่มขึ้นตามจำนวนแปลง — ยิ่งแปลงเยอะ ถนนยิ่งต้องกว้าง
- •ขนาดแปลงย่อยขั้นต่ำต่างกันตามประเภทบ้าน (บ้านเดี่ยว / บ้านแฝด / ทาวน์เฮาส์)
- •ต้องกันพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สวนหรือสนามเด็กเล่น ตามสัดส่วนที่ข้อกำหนดระบุ
- •ต้องจัดระบบสาธารณูปโภคให้ครบ ทั้งถนน ไฟฟ้า ประปา และระบบระบายน้ำ
ก่อนวางผังโครงการ ให้ยึด “ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน” ฉบับล่าสุดของจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่เป็นหลัก อย่าอ้างอิงตัวเลขจากจังหวัดอื่นหรือบทความทั่วไป
กฎหมายจัดสรรฉบับใหม่ — มีผล 1 มีนาคม 2569
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ 1 มีนาคม 2569 ยกระดับการคุ้มครองผู้ซื้อและการดูแลส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร จุดที่ผู้จัดสรรต้องรู้:
- ✓ผู้จัดสรรต้องทำสัญญาค้ำประกัน “การบำรุงรักษา” สาธารณูปโภคกับสถาบันการเงิน และรักษามาตรฐานไม่ให้ทรุดโทรมลงจากเดิม
- ✓ผู้ซื้อตั้งแต่กึ่งหนึ่งขึ้นไป ยื่นจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เอง หากผู้จัดสรรเพิกเฉยไม่ทำหน้าที่
- ✓เพิ่มโทษปรับ 50,000–100,000 บาท พร้อมโทษปรับรายวัน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (กรมที่ดิน) — www.dol.go.th/Documents/law/law6202.pdf
- หมวด 2 การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน มาตรา 21–30 — www.drthawip.com/landlaw/058
- กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับที่ 3 มีผล 1 มี.ค. 2569 (กรมประชาสัมพันธ์) — www.prd.go.th/th/content/category/detail/id/33/iid/481003
- ระบบค้นหากฎหมายไทย (สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา) — www.krisdika.go.th
อยากเข้าใจความต่างของ “แบ่งแปลง” กับ “จัดสรร” ให้ชัดขึ้น อ่านต่อ “แบ่งแปลง” vs “จัดสรรที่ดิน” ต่างกันยังไง
⚠ ข้อควรระวัง: บทความนี้เป็นข้อมูลเบื้องต้น ตัวเลขเรื่องถนน ขนาดแปลง พื้นที่ส่วนกลาง และค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนตามประกาศและข้อกำหนดของแต่ละจังหวัด ก่อนเริ่มโครงการจริง ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่และปรึกษานักกฎหมายเพื่อความถูกต้อง
สรุปก่อนลงมือ: เช็กให้ชัดว่าโครงการของคุณแตะ 10 แปลงหรือยัง (รวมการแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปี) ถ้าเข้าเกณฑ์ ให้ขอใบอนุญาตก่อนเริ่มขายเสมอ เตรียมเอกสารตามมาตรา 23 ให้ครบ และยึดข้อกำหนดของจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่เป็นหลัก