ขออนุญาตปลูกสร้างบ้าน
พื้นที่ไหนต้องขอ เทียบ 2 ทางตามกฎหมายควบคุมอาคาร ขอใบอนุญาต 45 วัน หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ พร้อมเช็กลิสต์ที่ดินและเอกสารก่อนยื่น
How to Get a House Building Permit in Thailand — The 45-Day Permit Route vs. Notification under Section 39 bis
ตอกเข็มก่อน ขออนุญาตทีหลัง — ทำไมเสี่ยง?
ช่างว่างพอดี ราคาเหล็กกำลังขึ้น หลายคนจึงอยากเริ่มตอกเข็มไปพลาง ยื่นแบบไปพลาง ถ้าที่ดินอยู่ในเขตควบคุมอาคาร การก่อสร้างโดยยังไม่ได้ใบอนุญาตหรือใบรับแจ้ง เปิดทางให้ท้องถิ่นสั่งหยุดงาน และแบบที่ผิดอาจต้องแก้หรือรื้อ
พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร มาตรา 21 บอกไว้ตรง ๆ ว่าผู้จะก่อสร้างอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ทวิมีสองทางให้เลือก แต่ไม่มีทางที่สาม
ที่ดินของคุณอยู่ในเขตควบคุมอาคารไหม?
มาตรา 2 กำหนดว่ากฎหมายนี้ใช้ในท้องที่ที่มีพระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับ และในเขตที่ประกาศใช้ผังเมืองรวม ส่วนอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ และอาคารชุมนุมคน ใช้บังคับทุกท้องที่
ขอใบอนุญาต vs แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ — เลือกทางไหนดี?
| ขอใบอนุญาต (มาตรา 21, 25) | แจ้งแทน (มาตรา 39 ทวิ, 39 ตรี) | |
|---|---|---|
| ใครอนุมัติ | เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจแบบแล้วออกใบอนุญาต | ผู้แจ้งยื่นแบบที่สถาปนิกและวิศวกรรับรอง ท้องถิ่นออกใบรับแจ้ง |
| ระยะเวลาตามกฎหมาย | ภายใน 45 วันนับแต่ได้รับคำขอ ขยายได้ไม่เกิน 2 ครั้ง ครั้งละไม่เกิน 45 วัน (มาตรา 25) | ใบรับแจ้งภายใน 3 วันทำการหลังชำระค่าธรรมเนียมตรวจแบบ (มาตรา 39 ตรี) |
| เริ่มก่อสร้างได้เมื่อ | ได้รับใบอนุญาต | วันที่ได้รับใบรับแจ้ง |
| ต้องมีผู้ประกอบวิชาชีพ | ตามประเภทและขนาดอาคารที่กฎหมายวิชาชีพกำหนด | ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมเป็นผู้ออกแบบและผู้ควบคุมงาน (มาตรา 39 ทวิ) |
| ความเสี่ยง | รอนานกว่า แต่แบบผ่านการตรวจก่อนสร้าง | เริ่มเร็ว แต่ท้องถิ่นตรวจย้อนหลังได้ภายใน 120 วัน ถ้าแบบผิดต้องแก้ |
บ้านทั่วไปส่วนใหญ่เลือกขอใบอนุญาต เพราะแบบได้รับการตรวจก่อนลงเงินก่อสร้าง ทางแจ้ง 39 ทวิ เหมาะเมื่อมีสถาปนิกและวิศวกรผู้ได้รับใบอนุญาตดูแลโครงการอยู่แล้ว และต้องการเริ่มงานเร็ว
ขั้นตอนยื่นขออนุญาต 5 ขั้น
- 1เช็กที่ดินก่อนจ้างออกแบบสีผังเมืองอนุญาตให้สร้างบ้านไหม ที่ดินติดทางที่มีสิทธิใช้จริงไหม และหมุดหลักเขตครบหรือยัง
- 2ออกแบบให้ตรงกฎหมายระยะห่างแนวเขต ระยะร่นจากถนนและแหล่งน้ำ ที่ว่างรอบอาคาร ให้ผู้ออกแบบวางจากแนวเขตจริง
- 3ขอรายการเอกสารจากท้องถิ่นโดยทั่วไปมีแบบคำขอ สำเนาโฉนดทุกหน้า แบบแปลน รายการคำนวณ และหนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดินถ้าไม่ใช่ที่ดินของผู้ขอ
- 4ยื่นและแก้ตามคำสั่งท้องถิ่นสั่งให้แก้แบบได้ แก้แล้วยื่นกลับ ถ้าแก้ผิดจากคำสั่งในสาระสำคัญ ถือเป็นคำขอใหม่
- 5รับใบอนุญาตแล้วค่อยเริ่มงานเก็บใบอนุญาตและแบบที่อนุมัติไว้ที่หน้างาน สร้างให้ตรงแบบ เปลี่ยนแบบต้องขอใหม่
แบบสวยแค่ไหน ถ้าที่ดินอยู่ในสีผังเมืองที่ห้ามสร้าง ไม่มีทางเข้าออกที่มีสิทธิ หรือระยะร่นไม่พอ ก็ต้องแก้ทั้งแบบ เช็กก่อนจ้างออกแบบที่ ดูผังเมืองออนไลน์, ที่ดินติดถนนจริงไหม และ สร้างบ้านห่างแนวเขตกี่เมตร
ได้ใบอนุญาตแล้ว ยังต้องระวังอะไร?
อ่านต่อ ตรวจอาคารผิดกฎหมายก่อนซื้อ
สรุป — ก่อนตอกเข็มต้นแรก
- ✓ถามท้องถิ่นแล้วว่าแปลงอยู่ในเขตควบคุมอาคารหรือไม่
- ✓เลือกทางแล้ว: ขอใบอนุญาต (45 วัน ขยายได้ 2 ครั้ง) หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ
- ✓แบบวางจากแนวเขตจริง ระยะร่นครบ และสีผังเมืองอนุญาต
- ✓ได้ใบอนุญาตหรือใบรับแจ้งในมือแล้ว ค่อยเริ่มก่อสร้าง
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ฉบับรวมแก้ไข) — มาตรา 2, 21, 25, 39 ทวิ, 39 ตรี — download.asa.or.th/03media/04law/cba/cba22-upd60.pdf
- กรมโยธาธิการและผังเมือง — กฎหมายควบคุมอาคาร — www.dpt.go.th
- ศูนย์รวมข้อมูลเพื่อติดต่อราชการ — คู่มือประชาชน การขออนุญาตก่อสร้างอาคาร — info.go.th
⚠ ข้อควรระวัง: บทความสรุปจาก พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ฉบับรวมแก้ไข เพื่อความเข้าใจเบื้องต้น เอกสาร ค่าธรรมเนียม และข้อบัญญัติแต่ละท้องถิ่นต่างกัน ตรวจกับกองช่างของเทศบาล อบต. หรือสำนักงานเขต และสถาปนิกหรือวิศวกรผู้ออกแบบก่อนยื่น