ผังเมืองรวมฉบับใหม่ ที่ดินคุณเปลี่ยนสีไหม
เช็กร่างผังก่อนมีผลเป็นกฎหมาย ยื่นคำร้องช่วงปิดประกาศ 90 วัน และอ่านผลที่มีต่อราคาที่ดิน
New Comprehensive City Plan in Thailand — Checking Your Zoning Change and Filing a Petition During the 90-Day Notice
รู้ตัวอีกที ที่ดินสีเหลืองกลายเป็นสีเขียวไปแล้ว
คุณซื้อที่ดินสีเหลืองไว้ทำหอพัก ห้าปีต่อมาไปขออนุญาตก่อสร้าง เจ้าหน้าที่บอกว่าผังเมืองฉบับใหม่เปลี่ยนเป็นสีเขียวแล้ว สร้างอาคารขนาดที่ตั้งใจไม่ได้ ถามว่ารู้ไหมว่ามีร่างผังเปิดให้ค้าน — ไม่มีใครรู้
ผังเมืองรวมเปลี่ยนได้ทุกครั้งที่ปรับปรุง เมื่อเมืองขยาย รัฐก็ขยับสี ลากถนนใหม่ และเปลี่ยนข้อกำหนด ก่อนผังมีผล ร่างต้อง ปิดประกาศ 90 วัน ให้คนที่ได้รับผลกระทบยื่นคำร้อง นี่คือช่วงที่คุณต้องไม่พลาด
ร่างผังใหม่เปลี่ยนอะไรกับที่ดินได้บ้าง?
| การเปลี่ยนแปลง | ตัวอย่าง | ผลต่อเจ้าของที่ดิน |
|---|---|---|
| สีการใช้ประโยชน์เปลี่ยน | เหลือง → เขียว / ส้ม → เหลือง | สร้างได้น้อยลง ราคาอาจกระทบ |
| สีเปลี่ยนไปทางหนาแน่นขึ้น | เขียว → เหลือง / เหลือง → ส้ม | ทำโครงการได้มากขึ้น |
| ถนนตามผังเมืองตัดผ่านแปลง | เส้นถนนโครงการลากผ่านที่ดิน | แนวถนนที่วางไว้ ก่อสร้างทับลำบาก อาจถูกเวนคืนในอนาคต |
| ข้อกำหนดเปลี่ยน | FAR ความสูง ระยะถอยร่น | สร้างได้ต่างจากเดิมแม้สีเท่าเดิม |
ขั้นตอนตั้งแต่ร่างผังถึงประกาศใช้
- 1ศึกษาและจัดทำร่างผังหน่วยงานผังเมืองสำรวจข้อมูล วิเคราะห์ทิศทางเมือง แล้ววางร่างสีการใช้ที่ดิน ถนน และข้อกำหนด
- 2ประชุมรับฟังความคิดเห็นเปิดประชุมให้ประชาชนดูร่างและเสนอความเห็น — ไปร่วมได้ตั้งแต่ขั้นนี้
- 3คณะกรรมการผังเมืองเห็นชอบร่างร่างที่ปรับตามความเห็นแล้วผ่านคณะกรรมการ
- 4ปิดประกาศร่างผัง 90 วันผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดได้ภายในช่วงนี้
- 5พิจารณาคำร้อง แล้วประกาศใช้เมื่อประกาศเป็นกฎหมายแล้ว จะใช้บังคับกับการขออนุญาตก่อสร้างทุกแปลงในพื้นที่
ตัวอย่างล่าสุด ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปิดประกาศ 90 วันเริ่มเดือนสิงหาคม 2569 และมีผู้ยื่นคำร้องกว่าร้อยรายในเดือนแรก
ถ้ามีที่ดินในพื้นที่ที่กำลังปรับปรุงผัง ตามข่าวของจังหวัดหรือเขตไว้ หมดช่วงปิดประกาศแล้ว การขอแก้ไขยากกว่ามาก ต้องรอรอบปรับปรุงครั้งหน้า
เขียนคำร้องให้มีน้ำหนัก
- ✓ระบุแปลงให้ชัด: เลขโฉนด เลขที่ดิน ระวาง และแผนที่ตำแหน่ง
- ✓บอกว่าขอเปลี่ยนอะไร: สี ข้อกำหนด หรือแนวถนน และขอให้เป็นอะไร
- ✓ให้เหตุผลจากสภาพจริง: ถนนที่มีอยู่ ไฟฟ้า ประปา การใช้ประโยชน์รอบแปลง
- ✓แนบหลักฐาน: ภาพถ่าย ภาพดาวเทียม ใบอนุญาตก่อสร้างเดิม
- ✓รวมกลุ่มเจ้าของแปลงข้างเคียงที่ได้รับผลเหมือนกัน ยื่นพร้อมกัน
สรุป — ทำ 3 อย่างเมื่อได้ยินว่ามีร่างผังใหม่
(1) หาแผนที่ร่างผัง เทียบสีและแนวถนนของแปลงคุณกับผังเดิม (2) ถ้าได้รับผลกระทบ ยื่นคำร้องพร้อมเหตุผลและหลักฐานภายใน 90 วัน (3) ถ้ากำลังจะซื้อที่ดินในพื้นที่ที่มีร่างผัง ดูทั้งผังเดิมและร่างใหม่ก่อนวางมัดจำ
อยากรู้ว่าเมืองกำลังขยายไปทางไหน อ่าน 6 สัญญาณเมืองขยาย
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- ฐานเศรษฐกิจ — ปิดประกาศร่างผังเมืองรวม กทม. 90 วัน ยื่นคำร้อง — www.thansettakij.com/real-estate/668525
- ThaiPR — สวพ. แจงขั้นตอนร่างผังเมืองรวม กทม. ปรับปรุงครั้งที่ 4 — www.thaipr.net/general/3730957
- กรมโยธาธิการและผังเมือง — พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 และข้อมูลผังเมืองรวม — www.dpt.go.th
⚠ ข้อควรระวัง: ขั้นตอนและระยะเวลาสรุปจากหลักการตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 และตัวอย่างการปิดประกาศผังกรุงเทพมหานคร แต่ละจังหวัดอาจมีรายละเอียดต่างกัน ตรวจสอบกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดหรือหน่วยงานท้องถิ่นของพื้นที่