อาคารต้องร่นจากถนนกี่เมตร

ระยะร่นจากถนนสาธารณะตามความกว้างถนน ระยะร่นจากคลองและแหล่งน้ำ และเพดานความสูงอาคาร 2 เท่าของระยะถึงฝั่งตรงข้ามถนน พร้อมตัวอย่างคำนวณ

Building Setbacks from Public Roads and Waterways in Thailand — Ministerial Regulation No. 55, Clauses 41–44

ที่ดินหน้าซอยแคบ อาจสร้างตึกแถวได้เล็กกว่าที่คิด

คุณซื้อที่ดินหน้ากว้าง 8 เมตร ติดซอยกว้าง 4 เมตร ตั้งใจสร้างตึกแถว 3 ชั้นเต็มหน้าที่ดิน พอสถาปนิกวางแบบ หน้าอาคารต้องถอยจากขอบซอยเข้ามา 4 เมตร พื้นที่ชั้นล่างหายไปเกือบครึ่ง

ตัวเลขนี้มาจากกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 41 ซึ่งผูกระยะร่นไว้กับ ประเภทอาคาร และความกว้างของถนนสาธารณะ ยิ่งถนนแคบ ยิ่งต้องถอยมาก เพราะกฎหมายวัดจากกึ่งกลางถนน ไม่ใช่จากขอบถนน

ช่างดึงตลับเมตรจากหมุดที่กึ่งกลางซอยคอนกรีตแคบ ไปถึงแนวผนังบ้านที่กำลังก่อสร้าง — ถนนกว้างไม่ถึง 6 ม. วัดระยะร่นจากกึ่งกลางถนน — ซอยยิ่งแคบ อาคารยิ่งต้องถอยห่างจากขอบซอย

ระยะร่นจากถนนสาธารณะ (ข้อ 41)

ประเภทอาคาร	ความกว้างถนน	ระยะร่น
อาคารทั่วไป (เช่น บ้านไม่เกิน 2 ชั้นและไม่เกิน 8 ม.)	ถนนกว้างน้อยกว่า 6 ม.	ห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 ม.
อาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 ม., ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้าย คลังสินค้า	ถนนกว้างน้อยกว่า 10 ม.	ห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 ม.
กลุ่มเดียวกับแถวบน	ถนนกว้าง 10–20 ม.	ห่างจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
กลุ่มเดียวกับแถวบน	ถนนกว้างเกิน 20 ม.	ห่างจากเขตถนนอย่างน้อย 2 ม.

ถนนกว้างน้อยกว่า 10 ม. วัดจาก กึ่งกลางถนน ส่วนถนนกว้างตั้งแต่ 10 ม. วัดจาก เขตถนนระยะร่นนี้ใช้กับถนนสาธารณะ ถนนเอกชนอาจมีเกณฑ์อื่นตามกฎหมายและข้อบัญญัติท้องถิ่น

คิดเป็นระยะถอยจากขอบถนน — ตัวอย่าง 5 กรณี

กรณี	ตามข้อ 41	ถอยจากขอบถนนจริง
บ้านชั้นเดียว ริมซอยกว้าง 4 ม.	ห่างกึ่งกลาง 3 ม.	กึ่งกลางถึงขอบซอย 2 ม. → ถอยจากขอบซอย 1 ม.
ตึกแถว 3 ชั้น ริมถนนกว้าง 8 ม.	ห่างกึ่งกลาง 6 ม.	กึ่งกลางถึงขอบถนน 4 ม. → ถอยจากขอบถนน 2 ม.
ตึกแถว ริมซอยกว้าง 4 ม.	ห่างกึ่งกลาง 6 ม.	กึ่งกลางถึงขอบซอย 2 ม. → ถอยจากขอบซอย 4 ม.
อาคารพาณิชย์ ริมถนนกว้าง 16 ม.	1 ใน 10 ของ 16 ม.	ถอยจากเขตถนน 1.6 ม.
อาคารพาณิชย์ ริมถนนกว้าง 30 ม.	อย่างน้อย 2 ม.	ถอยจากเขตถนน 2 ม.

💡 ถนนแคบกว่า 6 ม. หรือ 10 ม. ใช้สูตร ระยะร่นจากกึ่งกลาง − ครึ่งหนึ่งของความกว้างถนน = ระยะถอยจากขอบถนน วัดความกว้างถนนตามเขตทางจริง ไม่ใช่ความกว้างผิวถนน ถ้าไม่แน่ใจถามท้องถิ่นหรือให้ช่างรังวัด

ระยะร่นจากคลองและแหล่งน้ำสาธารณะ (ข้อ 42)

คลองในชานเมืองที่มีเรือหางยาว บ้านและอาคารพาณิชย์สองฝั่งถอยห่างจากตลิ่งมีลานและต้นไม้คั่น — ระยะร่นวัดจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะ คลองกว้างน้อยกว่า 10 ม. ต้องห่างอย่างน้อย 3 ม.

แหล่งน้ำ	ระยะร่น
แม่น้ำ คู คลอง ลำราง ลำกระโดง กว้างน้อยกว่า 10 ม.	ห่างจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 ม.
แหล่งน้ำเดียวกัน กว้างตั้งแต่ 10 ม.	ห่างจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 6 ม.
บึง ทะเลสาบ ทะเล	ห่างจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 12 ม.

สิ่งที่ไม่ต้องร่น ได้แก่ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ และที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถ ที่ดินริมน้ำยังมีเรื่องที่งอกและแนวตลิ่งที่เปลี่ยนไป อ่านต่อที่ ที่งอกริมตลิ่งเป็นของใคร

ถนนกว้างแค่ไหน ตึกสูงได้แค่นั้น (ข้อ 44)

ข้อ 44 กำหนดว่าความสูงของอาคาร ณ จุดใด ต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบวัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากถึงแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่ใกล้อาคารที่สุด

ตัวอย่าง: ถนนกว้าง 8 ม.

หน้าอาคารถอยจากเขตถนน 2 ม. ระยะถึงฝั่งตรงข้าม = 8 + 2 = 10 ม. หน้าอาคารสูงได้ไม่เกิน 20 ม.

อยากสูงกว่านั้น

ถอยส่วนบนของอาคารออกจากถนนเพิ่ม (ทำเป็นขั้นบันได) เพราะทุกจุดคิดจากระยะของจุดนั้นเอง

กันสาดและส่วนยื่น (ข้อ 43)

อาคารตามข้อ 41 และ 42 ต้องมีส่วนต่ำสุดของกันสาดหรือส่วนยื่นสูงจากระดับทางเท้าไม่น้อยกว่า 3.25 ม.

⚠ ผังเมืองและข้อบัญญัติท้องถิ่นอาจเข้มกว่า
กฎกระทรวงคือเกณฑ์ขั้นต่ำในเขตที่ใช้ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร กรุงเทพฯ มีข้อบัญญัติของตัวเอง และผังเมืองรวมหลายพื้นที่กำหนดระยะถอยร่นริมถนนสายหลักไว้มากกว่านี้ ใช้ข้อที่เข้มกว่าเสมอ เช็กข้อกำหนดของแปลงที่ ดูผังเมืองออนไลน์

ก่อนซื้อที่ดินหน้าถนนเพื่อสร้างอาคาร ทำ 4 อย่างนี้

1
วัดความกว้างเขตถนนจริง
ดูรูปแผนที่และถามท้องถิ่นว่าเขตทางกว้างเท่าไร ไม่ใช่วัดแค่ผิวลาดยาง
2
เช็กว่าเป็นถนนสาธารณะไหม
ระยะร่นตามข้อ 41 คิดจากถนนสาธารณะ ถ้าเป็นถนนเอกชน ต้องเช็กสิทธิใช้ทางก่อนเรื่องอื่น
3
คำนวณพื้นที่ที่สร้างได้จริง
หักระยะร่นด้านหน้า ระยะห่างแนวเขตด้านข้างและหลัง แล้วดูว่าเหลือพอสำหรับอาคารที่ตั้งใจไหม
4
ให้สถาปนิกตรวจก่อนวางมัดจำ
แปลงหน้าแคบริมซอยแคบ ตัวเลขเปลี่ยนการตัดสินใจได้ทั้งหมด

อ่านต่อ ที่ดินติดถนนจริงไหม · สร้างบ้านห่างแนวเขตกี่เมตร · ขออนุญาตปลูกสร้างบ้าน

สรุป — จำ 3 ตัวเลขจากกึ่งกลางถนน

✓ถนนกว้างไม่ถึง 6 ม.: อาคารทั่วไปห่างกึ่งกลาง 3 ม.
✓ถนนกว้างไม่ถึง 10 ม.: ตึกแถว อาคารพาณิชย์ หรืออาคารเกิน 2 ชั้น/8 ม. ห่างกึ่งกลาง 6 ม.
✓ถนน 10–20 ม. ร่นจากเขตถนน 1/10 ของความกว้าง เกิน 20 ม. ร่น 2 ม.
✓คลองกว้างไม่ถึง 10 ม. ห่าง 3 ม. ตั้งแต่ 10 ม. ห่าง 6 ม. ทะเลหรือบึงห่าง 12 ม.
✓ความสูง ณ จุดใดไม่เกิน 2 เท่าของระยะถึงเขตถนนฝั่งตรงข้าม

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: บ้านติดซอยกว้าง 4 เมตร ต้องร่นกี่เมตร?

A: กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 41 กำหนดให้อาคารใกล้ถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร ซอยกว้าง 4 เมตร กึ่งกลางอยู่ห่างขอบซอย 2 เมตร บ้านจึงต้องถอยจากขอบซอยอย่างน้อย 1 เมตร ถ้าเป็นอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร ต้องห่างกึ่งกลาง 6 เมตร หรือถอยจากขอบซอย 4 เมตร

Q: ตึกแถวต้องร่นจากถนนกี่เมตร?

A: ห้องแถว ตึกแถว และอาคารพาณิชย์ ริมถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องห่างกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร ถนนกว้าง 10 ถึง 20 เมตร ร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน และถนนกว้างเกิน 20 เมตร ร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร

Q: สร้างบ้านริมคลองต้องห่างกี่เมตร?

A: ข้อ 42 กำหนดให้อาคารใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ที่กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ห่างจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร กว้างตั้งแต่ 10 เมตรต้องห่าง 6 เมตร บึง ทะเลสาบ หรือทะเลต้องห่าง 12 เมตร ยกเว้น สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ และที่จอดรถ

Q: ความกว้างถนนจำกัดความสูงอาคารอย่างไร?

A: ข้อ 44 กำหนดว่าความสูงของอาคาร ณ จุดใด ต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบจากจุดนั้นไปตั้งฉากถึงแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่ใกล้อาคารที่สุด เช่น ถนนกว้าง 8 เมตร หน้าอาคารถอยจากเขตถนน 2 เมตร ระยะถึงฝั่งตรงข้ามคือ 10 เมตร หน้าอาคารสูงได้ไม่เกิน 20 เมตร

Q: กรุงเทพฯ ใช้ระยะร่นเดียวกันไหม?

A: กรุงเทพมหานครมีข้อบัญญัติควบคุมอาคารของตัวเอง และบางพื้นที่มีผังเมืองหรือข้อบัญญัติท้องถิ่นที่เข้มกว่ากฎกระทรวง ใช้ข้อที่เข้มกว่า ตรวจกับสำนักงานเขตก่อนออกแบบ

แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ฉบับรวมแก้ไข) — ข้อ 41–44 — download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr43-55-upd68.pdf
กรมโยธาธิการและผังเมือง — กฎหมายควบคุมอาคาร — www.dpt.go.th
สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — ระบบกลางทางกฎหมาย — www.krisdika.go.th

⚠ ข้อควรระวัง: ตัวเลขในบทความมาจากกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ฉบับรวมแก้ไขถึงฉบับที่ 68 (พ.ศ. 2563) ข้อ 41–44 ใช้ในเขตที่ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารมีผลบังคับ ข้อบัญญัติท้องถิ่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร และผังเมืองอาจกำหนดเข้มกว่า ตรวจกับสำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. และสถาปนิกผู้ออกแบบก่อนซื้อที่ดินหรือยื่นขออนุญาต

🗺 เปิดแผนที่ TNR MapHub ดูรูปแปลง ความกว้างถนน และผังเมือง