ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ขึ้นแล้วกระทบอะไรบ้าง
ใครกำหนดราคา ใช้กี่ปี เงินก้อนไหนขยับตาม และ 4 อย่างที่เจ้าของที่ดินควรเช็กก่อนรอบใหม่มีผล
Thailand's New Land Appraisal Round — Who Sets the Price and How It Changes Transfer Fees and Land Tax
ขายที่ดินราคาเท่าเดิม แต่จ่ายค่าโอนแพงขึ้น — เป็นไปได้อย่างไร?
ปีที่แล้วเพื่อนบ้านโอนที่ดินขนาดเท่ากัน จ่ายค่าโอนไปไม่กี่หมื่น ปีนี้ถึงคิวคุณ ราคาขายเท่าเดิม แต่ใบแจ้งค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินสูงขึ้น ไม่ได้มีใครโกง สิ่งที่เปลี่ยนคือ ราคาประเมินรอบใหม่
ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่คุณขายได้ แต่เป็นฐานที่รัฐใช้คิดค่าธรรมเนียมและภาษีเกือบทุกตัวที่เกี่ยวกับที่ดิน รอบใหม่ขยับขึ้นเมื่อไร เงินที่ต้องจ่ายก็ขยับตาม
ใครกำหนดราคาประเมิน และใช้กี่ปี?
รอบ 2566–2569 ราคาที่ดินทั่วประเทศขึ้นเฉลี่ยราว 8.93% ส่วนรอบถัดไป รายงานข่าวระบุว่ากระทรวงการคลังสั่งให้เตรียมบัญชีครอบคลุมราว 37 ล้านแปลง ตัวเลขรายแปลงจริงต้องรอประกาศของแต่ละจังหวัด
ราคาประเมินขึ้น เงินก้อนไหนขึ้นตาม?
| รายการ | ใช้ราคาประเมินอย่างไร | เมื่อรอบใหม่ขึ้น |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน (อัตราปกติ) | ขึ้นตามราคาประเมินโดยตรง |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตอนขาย | คำนวณจากราคาประเมิน | ขึ้นตาม |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์ | ใช้ราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน | ขึ้นถ้าราคาประเมินแซงราคาขาย |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี | มูลค่าตามราคาประเมิน × อัตราภาษี | ขึ้นทุกปีที่ใช้รอบใหม่ |
| ค่ามรดก / ให้โดยเสน่หา | ค่าธรรมเนียมคิดจากราคาประเมิน | ขึ้นตาม |
ดูวิธีคิดค่าโอนครบทุกรายการได้ที่ ค่าโอนที่ดินคิดยังไง และความต่างระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย อ่าน ราคาประเมิน vs ราคาตลาด
ค่าธรรมเนียมคิดจากราคาประเมินที่ใช้อยู่ ณ วันจดทะเบียน ถ้ารอบใหม่จะมีผลในไม่กี่เดือน และราคาแปลงคุณขึ้นมาก การโอนก่อนวันมีผลอาจประหยัดได้ ส่วนถ้าราคาลด การรอก็คุ้มกว่า
เจ้าของที่ดินควรเช็ก 4 อย่างนี้
- 1หาราคาประเมินแปลงตัวเองค้นจากเลขโฉนดหรือเลขที่ดินในระบบของกรมธนารักษ์ พิมพ์ใบรับรองราคาประเมินได้เอง
- 2เทียบรอบเก่ากับรอบใหม่ขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ ถ้าขึ้นผิดสังเกตเมื่อเทียบแปลงข้างเคียง ให้จดเหตุผลไว้
- 3คำนวณภาษีที่ดินปีหน้าใช้ราคาใหม่ หักวงเงินยกเว้น แล้วคูณอัตราตามการใช้ประโยชน์จริง
- 4คัดค้านถ้าไม่สะท้อนสภาพจริงเช่น แปลงตาบอด แปลงลุ่มน้ำขัง แปลงรูปร่างใช้ประโยชน์ไม่ได้ ยื่นพร้อมหลักฐานภายในกำหนด
ขั้นตอนเช็กออนไลน์ดูที่ เช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ และวิธียื่นคัดค้านดูที่ คัดค้านราคาประเมินทรัพย์สิน
สรุป — รอบใหม่มาเมื่อไร ทำ 3 อย่าง
(1) เปิดดูราคาแปลงตัวเองทันทีที่ประกาศ เทียบกับรอบเก่าและแปลงข้างเคียง (2) ถ้ามีแผนโอน ขาย ให้ หรือโอนมรดก ดูวันมีผลแล้ววางจังหวะให้ดี (3) ราคาไม่สะท้อนสภาพจริง อย่าเงียบ ยื่นคัดค้านภายในกำหนด
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
แหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
- กรมธนารักษ์ — ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน — assessprice.treasury.go.th
- เดลินิวส์ — คลังสั่งธนารักษ์ทำราคาประเมินรอบใหม่ — www.dailynews.co.th/news/5971421/
- ไทยรัฐ — ราคาประเมินรอบ 2566–2569 ที่ดินเพิ่มเฉลี่ย 8.93% — www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics/2584961
- สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งการจัดเก็บภาษีอากร พ.ศ. 2562 — www.krisdika.go.th
⚠ ข้อควรระวัง: ตัวเลขการปรับราคาในบทความมาจากรายงานข่าว ราคาจริงรายแปลงและวันมีผลต้องดูจากประกาศของคณะกรรมการประเมินราคาแต่ละจังหวัด และเว็บไซต์กรมธนารักษ์ อัตราค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนตามมาตรการรัฐ